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国内步行商业街弯路还有多少 国内步行商业街弯路还有多少提要：而后者——新开发步行商业街，则有四个发展趋势：一是求大、求新、求洋的现象仍在继续，其结果是将有更多的建成商业街因规 自 国内步行商业街弯路还有多少？ 目前中国步行商业街大有步mALL后尘之势，除了总量迅速增长、地位日益显着外，经营缺乏特色、经济效益堪忧也是商业街发展存在的问题。商业街市场情况究竟如何？其发展中需要规避的问题又有哪些？社区打造的商业街是否真的很难成功？ 步行商业街的未来趋势 据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，其中步行商业街存量已超过200条。以每条街平均建筑规模5万平方米计，全国城市商业街总规模累计已超过亿平方米。而在未来2—3年内，全国商业街的数量预计将超过5000条。 面对这股“商业街建设”的热潮，国内步行商业街应该如何继续发展？中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，目前市场把步行商业街分为早已开业运营和新开发两类。前者的发展趋势有两个：一是大型综合步行商业街面临业态调整，向旅游休闲方向发展；一是小型商业街向特色方向发展。 而后者——新开发步行商业街，则有四个发展趋势： 一是求大、求新、求洋的现象仍在继续，其结果是将有更多的建成商业街因规模、建筑形态等问题不适合商业经营，最终被闲置，这样的商业街几乎每一个城市都有。 二是很多前期销售火爆的商业街在后期将出现纠纷、维权、投诉等大幅度增加。市场、投资人、开发商、当地政府开始理性思考。目前，一些城市已经要求开发商在售完之后不能一走了之，必需能够开业经营。 三是开发的商业街由过去以销售为主开始租售并举，或更多开始关注商业街未来的命运，开发商开始有意识地与商家合作、与商业经营管理公司合作。 四是有觉悟和有实力的开发商开始研究商业街的真谛，开始做真正的商业街，如上海的虹梅休闲街。但总体来看，全国商业街开发还要走更多的弯路。 商业街开发需要规避的四个问题 董利认为，很多开发商往往忽视在项目开发前期进行专家论证这个看似简单的环节，结果大量问题随之而现。在对全国各地商业街进行走访和研究中，董利认为，目前国内步行商业街在开发、运作过程中需要规避的问题主要有四个方面： 一是规模问题。过去开发的商业街普遍规模过大，不考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”。另外，规模过大与周边商业网点相互影响，由于区域及项目辐射范围内人群消费力的限制及消费习惯的影响，规模较大的商业街最终很难生存。或者要等上5年、8年才有可能成为真正的商业街。董利表示，利益驱动、不懂商业是商业街变成“商业城”、“商业圈”的主要原因。 二是规划设计问题。董利指出，现有的商业街在规划设计时，往往不请商业专家参与，不请商家参与，而仅凭开发商自己的感觉和眼光，由建筑设计院完成不符合商业运营和使用规律的建筑产品。这种外行设计的外行商业建筑产品在全国非常多，即使北京、上海、济南等一些非常有名气的建筑设计院亦如此。 开发商要意识到，不管是商业街还是商业地产项目，最终的使用者还是商家，开发设计前一定要有商业专家的参与。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业店面门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要比非商业用房设计复杂得多。 三是商业街开发战略问题。开发战略将影响到商业街未来的命运，一种战略是开发完迅速卖掉走人，实现开发利润最大化及资金快速回笼；一种战略是追求一定的开发利润，开发兼顾经营，寻求长期回报。两个战略最终决定了两个结果，北京之所以目前还没出现成功的步行商业街项目，问题就在于北京的开发商大部分还是追求销售利润最大化及资金快速回笼，以卖掉为主；而像上海虹梅休闲街、天津古文化街等成功步行商业街，多是只租不卖。 四是经营管理问题。有很多商业街招商和开业都很成功，但好景不长，半年或一年关门歇业者不少。董利认为其中主要的原因就是后期的经营管理没有跟上。商业街的经营与管理不是有个物业管理公司就万事大吉。市场不断变化，商业街业态和商家要跟着市场变化不断调整。商业街能否长期繁荣，经营管理公司责任重大，而经营管理公司要将重点落在“经营”二字上。 步行商业街要小而精 包括商业街在内的多数商业地产项目总是强调其定位如何，并以此作为招商的“金字招牌”。董利认为，从商业角度来看商业街的开发，前期定位远没有上面提到的四个问题重要。因为这些定位往往不切实际，在销售与招商时根本无法把握。而从近几年国内商业街开发的实际情况来看，很多商业街的前期定位就是用各种业态把商业街装满，餐饮、