国内步行街的七种“死活法”.docVIP

国内步行街的七种“死活法” 国内步行街的七种“死活法”提要：没有市场只有市长这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的做法建设的，这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的 源自物业管理资料 国内步行街的七种“死活法” 中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹一阵子后就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国都市商圈和中小城市建设的步行街效果不理想呢？推敲其原因： 一、没有市场只有市长 这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的做法建设的，这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市兴旺的项目在小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。 步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市商圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，哪怕是披上随意的一块布匹，也是风情万种。 但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往是在本地、本市。而在本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具备像三大都市强大的吸引力和对目标市场的拉动。可笑的是，有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上乃至北京、上海、广州那些步行街的照片发送到人手一册，希望建设像这样的高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。 二、没有策划只有规划 许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些着名规划设计院完全的，这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同和商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业氛围策划设计的 在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支持它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到一条街，建筑漂亮的档口都是整齐统一的风格建设的，但实操不好用。如果整条长达700、800米的街道全部服装，本地市场很难消化；如果做饮食业，有没有考虑到厨房等相关的配套；如果做迪厅或卡拉ok，其消防、隔音等也存在一系列的问题。所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有项目操作总谱，其后续压力在经营中就表现得非常突出。 三、没有定位只有“品位” 定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力、目标人群的情况，涉及相应得物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题，我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的重要手段，但是，很多步行街却没有考虑这点。其二，是对那些没有钱的人吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人气的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味追求品位，向高档次靠拢。其结果就好像让全城的妇女按马丽莲*梦露的模样进行化妆，不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就被市场所抛弃。 四、不讲优生，只讲整容 由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果实项目启动以后，任期不旺，去冬不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果实的一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道来那个胖，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，不得不低于高昂的头，根据当地的情况进行整容。 五、有肉大家吃，有难没人当 由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者各个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间化解多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。 政府在支持步行街的建设方面，应该说是出于一种良好的愿望，但是，为了完成整个步行街的招商，结果往往又会要求各部门大力推进步行街的建设，其结果造成全民招商局面，甚至下达指标。对于目前商业环境里需要非常小心对待的步行街经营来说，这种全民招商的情况实际上后果非常不妙。投资者如果在租金和房价高