城立水桥项目市场研究报告.docVIP

北京逸城立水桥项目市场研究报告 目 录 1．宏观市场概述 1 1.1宏观经济形势分析 1 1.2产业政策对房地产市场的影响 2 1.3市政交通建设对房地产市场的影响 7 1.4奥运规划及对房地产影响 8 1.5相关地区住宅供应分析及区域市场特点 11 1.6需求分析 14 1.7住宅宏观销售分析 16 1.8住宅宏观价格分析 19 1.9未来整体市场预测 21 2.区域住宅市场分析 22 2.1区域市场界定及分析说明 22 2.2供应量分析 26 2.3产品分析 32 2.4价格分析 57 2.5销售情况分析 64 3．客群特征分析 69 调研项目客群特征分析 69 3.1客群定位模型 69 3.2客群特征描述 69 4.个案分析 71 5.分析结论 80 5.1宏观经济健康、平稳、快速发展，房地产业方兴未艾 80 5.2新世纪北京面临新机遇，商品房市场供销两旺 80 5.3区域市场分析结论： 81 5.4个案横向点评分析结论： 82 1．宏观市场概述 1.1宏观经济形势分析 1.1.1宏观经济形势 2004年，全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。 1.1.2固定资产投资 投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。 1.2产业政策对房地产市场的影响 2004年，可以说是北京房地产界的政策年，在这一年里，各项政策频出，给行业和市场带来了一定的影响。具体来说，2004年的政策可以分为一下几个方面： 1.2.1土地、拆迁 ◆《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》(4号令) 执行时间：2004年1月17日 绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议出让国有土地使用权，从而堵上了2002年“33号文”对土地实行招标拍卖所开“口子”。新政的出台意味着土地交易的公开与透明，对整个北京房地产一级市场上土地的流转、审批有较深远的影响。 ◆《北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》 执行时间：2004年3月25日 加强土地用途管制。对耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地规模实行总量控制。征用和占用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设规划，并纳入建设用地利用年度计划。严格建设用地计划管理、建设项目用地预审和土地审批，杜绝土地征用和占用的违规操作。全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度和土地储备制度。改革土地征用制度和安置补偿办法，保护失地农民利益。 ◆《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 执行时间：2004年5月9日 与3月25日《北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》作用一样，从源头上对土地进行了严格的控制，从而对房地产行业固定资产投资的过快增长，房地产市场局部过热起到降温作用。对新商品房的供给无疑起到了一定的抑制作用。 配套文件：《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的实施意见》 包括4个方面： 关于暂停农用地转用审批和须报国务院审批建设项目用地的范围；关于重点急需建设项目确认程序；关于重点急需建设项目用地审查报批程序；关于遗留建设用地项目的清理。 ◆《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》 执行时间：2004年7月1日 7月1日后，不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。 1.2.2金融投资 ◆《关于个人住房担保委托贷款还款业务增加等额本金还款方式有关问题的通知》 执行时间：2004年1月1日 等额本金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的借款人，其特点为利息支出较低。同时规定住房公积金贷款单笔最高贷款额度继续保持40万元。 ◆《关于进一步加强产业政策