世联圣芭芭拉年营销总纲.pptVIP

以往形象定位所形成的客观局面 市场： 09年市场依然寒冷； 度假、投资客户“销声匿迹”； 项目： 度假社区高端形象深入人心； 09年项目推售体量大； 对项目感兴趣的改善性客户数量不足，无法支撑销量 线上全城炒作新都市生活概念，无锡惊现城市副中心 第一阶段主题： 新都市生活无锡首映 第二阶段主题： 只为真正懂生活的人打造 第三阶段主题： CLASS主义，别样生活 09年淡市推售原则 活动不断，制造项目热销气场； 分产品、分楼层、排摸客户，有针对性的不断推盘，持续更换包装，不断给市场制造兴奋点； 积小胜为大胜，分步骤、分阶段消化重点单位； 实行灵活的价格策略和促销策略相结合。 多重大礼叠加，请君入瓮：上门有礼、活动有礼、认购有礼、付款有礼、签约有礼 因此，交通强承诺+居住环境的改善 是本项目行动的第二步！ 执行攻略。 让更多的人来 让更多的人买 解决之前的上门量不足问题 解决之前的成单率太低问题 【09年圣芭芭拉营销总攻略】 让更多的人来 1、渠道推广 2、营销活动 上门量 3、配套展示 成单率 4、销售举措 让更多的人买 让更多的人来 渠道推广 1 1.线上全城营销，刷新形象为主； 2.线下挖掘渠道，网罗客户圈层； 怎么建立？ 一夜倾城，全面颠覆过往项目形象，形成轰动效应，给全城一个来圣芭芭拉的理由 渠道推广第一步：新都市生活概念开启！ 注—— CLASS：格调 外展点、路演（五爱广场、崇安寺路演） 短信（更换公司、变换区域、调整内容） 联姻外部（知名企业、政府机关、银行、百货VIP，定向团购、专场推介） 派单截客（竞争楼盘、大型超市、专业市场） 线下利用现有渠道，发掘新渠道，网罗圈层客户 流动信息（加强在出租车前排座位贴项目信息） 直邮（中高档社区，监督直邮的效果） 渠道推广第一步：线下拓展客户 渠道推广第二步：新都市生活体验 宣传新都市生活体验，吸引客户上门 第一阶段主题： 风情商业街，生活全配套，乐在此爱在此！ 第二阶段主题： 16小时专属社区巴士，新都市生活无缝链接！ 第三阶段主题： 佛景湖景双入怀，在此尽享都市奢望生活！ 怎么建立? 以特色商业街、开通16小时十五分钟一班社区巴士、定期时尚生活秀等多个节点吸引客户上门，感受别样的新都市生活。 营销活动 2 1.商业配套：招商、试营业旺人场 2.事件营销：立足于活动，次次换花样，持续制造城中话题； 案例借鉴：深圳万科第五园、万科城 商业街特色免租招商，满足业主日常居住需求，吸引更多人置业 两个项目均为万科在深圳开发的超大型社区，均位于关外（郊区），片区配套不齐全，周边多农民房、厂房，市区人不愿来此置业。 因此，在住宅推售前，万科先通过特定招商方式吸引众多知名商家入驻，营造社区居住氛围，将社区内打造成配套齐全的“新城区”。 借此弱化客户对关外的排斥感，吸引了一众城区客户置业。 依靠商业撬动销量 商业配套：招商、试营业旺人场 在圣芭芭拉—— 做一些“符合项目整体调性的” “有特色的”“生活需要的” “和市区档次没差别的”商业配套。 启示… “自”造商业亮点 万科口号：万科在造一座城 城市新内核——引领无锡都市新生活方式 引进社区大卖场/24小时便利店 引进“自助ATM机” 自建“24小时”便利洗衣房 既解决了配套，也增加持久亮点，完全打破马山原配套的低档次和荒凉感 自建“流动” 剧场 引进全国知名餐饮连锁店 引进特色酒吧、SPA店、书店、咖啡店 …… 商业启动了，生活方便了，人就会来。 人来了，商业活了，建立了持续流动的客户量。 装饰灯亮起来，广告灯箱亮起来，商业全启动 新都市生活 理念深入人心 强化 新都市生活理念 认知 新都市生活概念 新价值 体系出街 5月地中海音乐会 12月新年欢乐月 4月先锋艺术创意街体验 圣芭芭拉自住型社区建立 圣芭芭拉文化活动 6月名牌幼儿园签约仪式暨少儿绘画大赛 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 09年 9月时尚跳蚤市场 事件营销 3月圣芭芭拉礼佛朝圣月 7月圣芭芭拉欧洲美食月 10月金秋 户外运动月 8月圣芭芭拉仲夏风情月 周周有活动，换花样营销，持续旺场 让更多的人买 配套展示 3 配套1.社区巴士 配套2.社区商业街配套3.社区教育(托儿所、幼儿园） 配套4.社区会所 （培训、健身、娱乐、泳池） 配套5.周边自然资源 交通强承诺 地段偏远、交通不便是本项目最大的软肋，对于无锡这种二三线城市来说，超过二十分钟的车程足以打压超过半数的客户下定信心，距离感的弱化不可避免。 症结 配合新都市生活主题，营造无锡第二个城市副中心的感觉，一定要给到客户随时都能方便快捷去圣芭芭拉的感觉，距离感不会成为阻碍，让没有车的家庭也能出行无忧，从此可以白天享