房地产开发与实务重点综合.docVIP

房地产第一章 1、房地产的概念和特点 房地产是房产和地产的有机整体，既是土地、建筑物、其他地上定着物以及与其相应的权利总和。 （1）房地产的自然特点：固定性、耐用性、多功能性 （2）房地产的经济特点：独特性、资产性、建设周期长和所需资金量大、风险性、租售的多样性和复杂性、保值增值性、外部性 （3）房地产的社会特点：社会规划性、法律关系上的复杂性、与生产生活密切相关、体现人文景观 2、房地产投资的概念和特点 房地产投资，是指经济主体以获得未来的房地产收益和资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 特点：1投资数额巨大、 2投资回收期较长、 3变现性差、 4适宜于进行长期投资、 5区域选择很重要、6易受政策影响、 7具有较好的保值增值性、 8能抵消通货膨胀的影响、 9存在效益的外溢（外部性）、 10易于获得金融机构的支持、 11能提高投资者的信用等级、 12具有相对较高的收益水平、 13需要专用的知识和经验 3、按投资形式划分，房地产投资的种类 （1）直接投资，其包括开发投资和置业投资 （2）间接投资，其中包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持债券 4、按物业类型划分，房地产投资的种类 （1）居住性物业投资：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、普通住宅、高档住宅、公寓、别墅 （2）商业物业投资 （3）工业物业投资：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究和发展用房 （4）酒店和休闲娱乐设施投资 5、居住性物业的主要种类 居住性物业包括公共住房和商品住房，其中公共住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等；商品住房包括普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。 6、公寓和住宅的区别主要表现在： （1）规划管理（2）土地属性及年限 （3）设计及验收 （4）使用成本 7、开发商的成功因素： 开发投资的关键影响因素（1）宏观层面：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、技术环境、资源环境、法律法规和政策 （2）微观层面：品牌知名度和美誉度、土地储备量、资金实力、企业文化、项目管理能力 ★★8、房地产开发投资过程主要阶段及子过程： 五阶段： 第一阶段：项目选择与项目决策 （1）、构思和筛选开发项目 （2）、项目可行性研究与决策 第二阶段：开发准备阶段 （1）获取土地使用权与项目核准 （2）工程勘察、设计与规划许可 （3）项目招标及采购 第三阶段：工程建设阶段 （1）项目管理及控制 （2）项目竣工验收 第四阶段：租售阶段。包括租售过程 第五阶段：收尾阶段。包括项目交用及交用后的管理 八个子过程： 构思和筛选开发项目、项目可行性研究与决策、获取土地使用权与项目核准、工程勘探设计与规划许可、项目招标及采购、工程建设、项目租售、交用及后续管理 9、开发准备阶段，开发商主要有哪些工作？见上一题的第二阶段 10、房地产开发投资主要需具备的哪些方面的知识和能力？ 房地产开发投资知识能力需求的三维系统： 知识维：房地产评估、预测与决策、社会学与美学、建筑学及其他工程技术、城市与项目规划、市场调查与营销、房地产投资与融资、项目管理 （Z坐标） 时间维：构思与筛选、可行性研究与决策、获取土地和立项、勘察设计规划许可、采购招标开工许可、建设过程、租售过程、交付及其后管理 （y坐标） 逻辑维：明确问题、确定目标、功能配置、形成方案、方案选择、决策与实施、反馈与控制 （x坐标） 第二章 房地产开发的资源需求有哪些？ 所需资源种类包括：土地、城市基础设施、城市公用配套设施、建筑材料、专业技术人员的知识与经验、资金、管理才能。 房地产开发的参与者有哪些？为房地产服务的专业人员主要有哪些？ 土地所有者、当前的土地使用者；银行等金融机构；政府机构；建筑承包商；专业工程公司；设备供应商；专业顾问； 建筑师、规划师；工程师；会计师；造价工程师；房地产估价及房地产经纪人；律师；咨询工程师等 说明房地产开发八个子过程的主要工作。 构思和筛选开发项目；项目可行性研究与决策；获取土地使用权与项目核准；工程勘察设计及规划许可、项目招标与采购、工程建设、项目租售、交后及后续管理 在构思和筛选房地产项目过程中，开发项目的目标属性有哪些？ 投资区域；投资的产品及档次；投资规模；开发周期；盈利能力；项目的获取途径。 按照《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》，城乡用地分为哪几类？商业服务业