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房地产项目定位是项目成功的关键 房地产项目定位是项目成功的关键作者：佚名 时间：2017-6-23 浏览量： 房地产项目如何定位是成功的关键 房地产项目定位掠影 对市场来说,目前是一个定位的时代,西方甚至出现以定位代替创新的说法。阿尔卑斯山的水流到依云变成了依云矿泉水,流到日内瓦、洛桑却什么也不是。法国依云矿泉水之所以能在全球有11%的市场占有率,能在中国卖到50元/50ml,它“卖天然纯净,赢高端市场”的定位起了很重要的作用。 找到自己独特的合适的生存位置有时比创新更重要,正因为定位如此重要,所以有行内人士称房地产项目定位为“房地产开发第一难”,没有准确明晰定位的房地产操作就如同一列失去了轨道的火车,随时有可能瘫痪。而准确的定位则能使项目获得核心控制力和稳定的利润点。 这里,我想结合自己的项目操作经历谈一下房地产项目的市场定位。 望闻问切解决不了定位 开发商在立项之初往往都会做市场调查,做市调没错,问题在于市调往往都是由专业的市调公司,或者公司刚招进的员工完成,无论是前者还是后者都会因缺乏丰富的行业经验,而使市调仅仅停止于数据的罗列,资料的堆集。所以,调查是容易的,分析是困难的。只有依靠对行业的深入了解,才能对项目的价值判断有一个基本思考出发点,才能不停留在市调结果的表面,找出深藏在信息海洋中的一根针,从而找出解决项目难题的准确定位。 长沙的一个项目,位于韶山北路的中心商务区,周边有三座五星级酒店,有全国着名的媒体湖南经视,其它如湖南大剧院、省图书馆、银行、医院、学校等更是散布四周。开发商拿地后请了国内一流的华东建筑设计院,几经修改做出了长沙一流的整体规划,然而开始施工时他们犹豫了,因为他们得到了调研公司提供给他们的结果:长沙整体收入偏低,高档楼盘滞销,单个项目月销售仅三五套。 我们就在此时介入了项目,一个周的前期市调,我们发现长沙虽然整体收入不高,但高端消费能力很强,原来的高档楼盘滞销与收入无关,滞销的主要原因是项目属性支撑不了高端价格。而且,滞后的房市和强劲的高端消费呼唤更多更好的住房上市。借着这个项目已有的高起点规划,我们决定走高档定位,打造长沙楼市新标准。 中国物管第一品牌中海请来了,国际五大景观公司之一怡境师请来了,纯净水直接到户了,省重点小学引入了,同步收看11个国家卫星电视频道……项目成了长沙高档楼盘的代名词。一句“让长沙为你喝彩”的主题定位语,将整个长沙拟人化,既与楼盘气质吻合,又照顾了长沙人好面子的潜意识,而且一个“你”既指开发商又指购房者,皆大欢喜。 所以,如果给楼盘定位以为凭简单的望、问、闻、切就可解决,结果经常会让人跌一跟头,一定要找出隐藏在背后的问题。 定位,有舍才会有得 有的房地产项目在进行整合之后,会有多个可定位点,而消费者在强大而众多的信息流面前,接受一个项目的信息量是有限的。所以,此时就需要进行取舍,找出最引人注目、最简洁、最能打动目标消费者的定位。 深圳南山区海边的一个项目,一期靠“海”的定位完成100%的销售,二期单价平均提高了将近1000元。开发商想寻找一个更加合适的定位支撑这上涨的1000元,显然当周边楼盘都在说海的时候,海已经支撑不了楼盘的价格了。当我们对这个项目进行整合时,发现它可以定位的点除了“海”还有很多,如片区内规模最大、深圳最丰富独特的 房地产项目定位是项目成功的关键作者：佚名 时间：2017-6-23 浏览量：社区文化、真正的沙滩棕榈园林、从北师大幼儿园到北师大附中的名校一条龙教育……一个点难以概括,哪一个又难以舍弃。最后,我们选择了似乎不是太强势的“名校”做定位点。 深圳引入名校的楼盘很多,但都因为是开发商投资,在取费上昂贵且难以保障师资水平,所以名校仅仅成为销售的诱饵,业主入住后其子女入读并无多少便利。我们项目的目标客户以年轻夫妇为主,名校对他们有着无可估量的吸引力。我们的做法是将自己投资的学校交给区教育局管理,不单对本社区业主开放,也对整个南山区开放,只不过业主子女入学可优惠而已,这就解决了取费昂贵和师资水平不高的问题,将社区内的学校变成了真正的“名校”。随后,我们又与媒体、学校联合,招开了一次“名校价几何”的研讨会,提出了一个“泛学区”的概念定位,把学校与社区文化联系了起来。还以“教育地产”的名义,在《深圳特区报》辟出几个版面将打名校牌的楼盘集中在一起推广,该项目俨然是“名校楼盘”的盟主了。 舍得舍得,先有舍而后才会有得,房地产项目的定位也是如此。 定位,要善于借鉴 给项目定位,就是要在一定高处摆脱竞争对手,让对手无法复制,从而保证自己具有独