物业管理企业应利用法律手段维护权益.docVIP

物业管理企业应利用法律手段维护权益 物业管理企业应利用法律手段维护权益作者：佚名 时间：2017-9-28 浏览量： 摘要:物业管理行业发展至今,物业管理收费难一直是困扰行业发展的严重问题之一,2017年颁布实施的《物业管理条例》为解决这一难题提供了行政法规方面的保障,但在供暖收费中,由于政策性补贴和个人交纳的双重性,拖欠费用现象至今仍未得到有效遏止。 一、物业管理供暖费收缴难的主、客观因素 .国家供暖体制不健全。多年来,国家在这方面一直实行财政补贴、单位出费、个人无偿取暖的福利政策。1992~2001年,北京方庄地区供暖价格就曾4次上调,终因成本过高造成承担供暖费的单位负担过重,国家财政补贴不到位,交费难的问题十分突出。 2.市场经济的竞争。一些企业经济不景气,有很多单位存在倒闭、重组、转产、搬迁等情况,而有的单位在等着靠卖地、卖厂房维持生活,根本无力支付供暖费,供暖费用的拖欠情况十分严重。 3.无单位的个人承租人。他们大多下岗在家,靠领取生活费来解决温饱问题,没有其它的经济,他们当中有的不愿交费,有的把供暖费用与房屋质量等问题纠缠在一起,使欠费呈上升趋势。 4.开发商征地拆迁所遗留的问题。一些拆迁户前后拆迁补偿不一,因产生逆反心理而拒交供暖费用的业主占相当一部分。 5.供暖管理单位在管理上还有薄弱环节。如,供暖管线是整体供暖,交不交费也得供暖,保证稳定。 6.收费人员有的素质不高,缺乏相应的公关能力。他们因为文化知识偏低、对政府政策的理解水平不够、形象和语言表达欠佳等主观因素,影响了供暖收费工作。 二、正确运用法律维权,确保物业管理企业的正常运转 虽然收费难有诸多因素,但关键还是看管理者是否采取积极手段和方法来收缴费用。几年来的工作实践中,物业管理企业在运用法律手段维护企业的利益方面取得了明显的成效。其具体做法为以下几个方面: .培养法律意识,提高收费人员的运用能力。起诉工作要前移、先难后易、早立案、早判决、早收益,这是收费工作中积累的基本经验。 2.明确诉讼程序,提高起诉工作质量。明确起诉工作程序,发挥每个程序的作用,才能有效地提高起诉质量、降低起诉成本。为此,在起诉工作中,物业管理企业可以采取一套法律程序走的通、被告能接收的方法:收费员与欠费单位谈判,明确欠费金额,讲明道理做好宣传;发送起诉书到单位再谈;法院受理后,庭外协商解决,我方撤诉;民事调解,经双方当事人签收后,即具有法律效力;民事判决;应诉二中院维持原判;最后申请执行。 3.树立零成本意识,降低诉讼成本。在进行法律维权的每个程序当中,都要始终遵循以最小的成本获得最大的利益的基本原则来开展工作。如关于起诉费和滞纳金问题,起诉时,诉讼要求只写按协议缴纳滞纳金,不写滞纳金费用可降低起诉费成本。而且法官判决的原则是滞纳金适当判决。2002年6月,一家物业管理企业起诉某电器集团公司8名职工未缴纳共计元供暖费,该公司无故不参加庭审,8名职工中5名有协议,按200天××=元计算, 判决被告给付供暖费元,滞纳金元及诉讼费。申请执行后,被告同意支付供暖费、诉讼费,但滞纳金以5台270立升数字冰箱抵债。只要认真总结、分析并采取正确的方法进行解决,一定会取得好的结果。 4.打好主动仗,提高解决问题的能力。供暖针对的收费对象比较复杂,遗留的难题也不少。为了解决这些难题,广大收费员积极清理账目、收集证据、弄清情况。举例如,某缝纫机经销部、某能源工程有限公司、中铁某工程有限公司这三个单位欠费类型不同,难度却相当,某物业管理企业是这样处理的: 某缝纫机经销部,有11人因拆迁安置到该部门,从1992年至2002年从未支付过供暖费,金额近十万。由于所欠费用较大,2001年该物业管理企业将其告上了法庭,结果是物业管理企业胜诉。 2002年9月,某能源工程公司有8名员工从1997年至2001年一直支付50%的 物业管理企业应利用法律手段维护权益作者：佚名 时间：2017-9-28 浏览量：供暖费,共欠费元。通过诉讼,物业管理企业完全胜诉,元现金收进公司帐户,诉讼费也由对方负担。 中铁某工程有限公司一职工承租了2套住房,使用面积合计为平方米。一人两套,一套有协议,一套无协议,但一直拖欠供暖费。在请教了相关法律人员后,2002年9月,物业管理企业决定起诉。因为市政府文件规定承租公房由单位支付供暖费,没有规定面积和几套。一审是由物业管理企业胜诉,对方上诉二中院。二中院经过三个月时间的审理,驳回上诉维持原判。对方给付物业管理企业元、滞纳金元、起诉费534元。 三、几点体会