世联_唐山小南湖项目规划方案建议终期汇报2010年.ppt

定位层面分析 * 方案 定位层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 市场层面分析 * 总价水平 200万以下 200-350万之间 350以上 产品形式 高层大户型、洋房、叠拼 联排、洋房 独栋、联排、超大户型 市场表现 低总价，销售最快 月均7０套以上 销售速度在10-25之间。 销售速度缓慢，月均2套以下。 独栋、联排都能体现对稀缺资源的占有，而叠拼别墅既无法很好的体现资源的占有，有降低项目容积率，仅可作为回收项目启动资金前期销售物业，体量过大带来后市风险加大。 方案 市场层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 竞争层面分析 * 产品——多层为主，高层、别墅为辅；三段式设计、产品覆盖面广； 推盘节奏——洋房树立品牌，高层回现，别墅兑现品牌价值，实现利润最大化； 核心竞争力——别墅的生活方式 产品——独栋及联排；客厅挑空；采光地下层；全套房设计； 推盘节奏——小组团推售，先推售纯独栋树立项目形象，后推售独栋、联排混合别墅。 核心竞争力——原汁原味的国外生活 唐山万科 唐山绿城 方案 竞争层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 客户层面分析 * 方案 客户层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） 规划方案发展方向 * 方案 经济层面分析 定位层面分析 市场层面分析 竞争层面分析 客户层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） 1、独栋别墅具有良好的低密度意向以及标杆性，提升项目整体形象，建议考虑少量设置； 2、整体社区应以低密度意向为主，符合项目的核心价值，因此建议主力产品仍为联排； 3、叠加别墅前期具备回现能力，同时可作为与竞争对手差异化产品出行，但总体体量需要控制； 4、洋房补充容积率，后期为项目整体回现考虑，同时为保证项目整体低密度的意向下控制总体量。 * 建议方案 4 既定方向下确定项目最终方案—— 方案。 建议方案 * 技术指标 数值 单位 占地面积 250300 ㎡ 容积率 0.81 　 总建筑面积 202500 ㎡ 其中 独栋别墅 12000 ㎡ 联排别墅 110000 ㎡ 叠拼别墅 12500 ㎡ 花园洋房 68000 ㎡ 会所 2000 ㎡ 建议方案测算 * 　 总建面 容积率 税前利润（亿） 成本（亿） 销售收入（亿） 独栋（㎡） 联排（㎡） 叠拼（㎡） 洋房（㎡） 方案一 95000 0.39 5.8 8.5 14.3 95000 　 　 　 方案二 175000 0.7 7.4 10.1 17.5 　 175000 　 　 方案三 245300 1 8.5 11.5 20.0 8000 44800 81500 111000 方案四 271700 1.1 9.3 11.7 21.0 8000 44800 12500 206400 建议方案 202500 0.81 8.1 10.5 18.6 12000 110000 12500 68000 * 竞争策略 5 建议方案如何与区域品牌开发商竞争策略—— 竞争。 新华联 新加坡和美——仁恒 绿城 万科 5 8 本案 9 7 现阶段竞争优劣势分析——绿城、万科 * 劣势 决策速度快，灵活度强； 敌明我暗； 景观资源好 地块自身具备最先启动的条件； 优势 品牌号召力相对不强； 缺少客户资源； 后市抗风险能力相对较弱。 竞争策略总纲 * 产品推售时间差 先期启动 工程进度 时间差 产品形式 产品设计 核心卖点 产品差 避免直接竞争； 形成差异化； 推动区域价值成熟； 时