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设计阶段的房地产项目成本控制 设计阶段的房地产项目成本控制作者：佚名 时间：2017-6-23 浏览量： 尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计,可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。例如:某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离,其间又无防火分区,就设了三只消防箱,而按消防规范要求,只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此,设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%,实际上,当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视扩初设计,以避免“先天不足”。 .推行设计招标,择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。 2.开展限额设计,有效控制造价 积极推行限额设计,健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目投资估算控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此,各专业在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更,给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额,并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向,变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。 3.采用合同措施,有效控制造价 针对目前设计人迥经济观念淡薄,设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更费超出施工合同价的某一比例时,则扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。 项目组织结构类型有许多,常见的有工作队式、部门控制式、项目型、矩阵型和直线职能型。各种类型的组织结构适应不同的公司规模及项目需要。 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service education and management education, and school moral education work must be with family education and community e