佳兆业_辽宁水岸新都项目营销策略报告1.pptVIP

政府层面 国务院不断重申， 调控方向不动摇， 调控力度不放松， 促进房价合理调整！ 态度坚决、操作性强，已由简单的针对房价调控转向了制度改革！ 增加地方政府收入，缓解地方政府依赖土地财政的局面 改革一 地方政府自行发债开闸，缓解土地财政困境 改革二 资源税改革，地方政府财政年增收或超350亿 改革三 营业税改革试点正式开始，有利于经济结构调 整，加快推动服务业发展 调控方向 阶段目标达成 最终目标未达成 有史来最严厉的政策调控，精准度高，可操作性强，且预留了后续继续出政策的可能，中央和地方政府都会出政策，政策会更彻底、措施会更坚决，而且有可能是长期持续。。。 史上最强宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视！ 本溪市场表现1： 销售量层面 随着冬季的到来，销售量匀速下滑，但有加推新品的项目，销量仍然有所突破，政策对本溪客户的影响不明显 本溪市场表现2：价格层面 价格松动，但直接降价的项目较少，大多以折扣或送礼品等形式变相降价 项目 促销内容 富虹太子城 10.31短信——【富虹太子城】新品耀动上市！96-136平山景房4808元/平震撼起价。优惠期间付全款每平优惠300元，贷款优惠100元，专线3339999 11.7短信——4308元/平起价！【富虹太子城】—期96-144平米住宅，年度最高钜惠。凡在20日前成交即享一次性付款减500元/平。专线3339999 11.12短信——7060元/平惊爆起价【富虹太子城】帕萨迪纳庄园别墅11月19日尊荣面市！现诚意金火热认筹，开盘另享高额优惠。贵宾专线3339999 11月20日前成交即享受一次性付款减500元/㎡ 11月19日推出20栋帕萨迪纳庄园别墅，7060元/㎡起价，开盘当日一次性付款享受减免1000元/㎡的优惠 国贸清华苑 内部认购，均价8200元左右，一次性付款每平米优惠180元 绿地中央广场 11月15日短信——房市向左，别墅向右。贺绿地中央广场首批别墅洋房售罄，二批房源向社会正式推售。优享价8624元起，洋房5390元起。2377777 11月26日会员可参加一次抽奖活动，一等奖为上海绿地游、二等奖1000元家电、三等奖800元床品 碧水云天 年底倾情回馈，购房赠送家电组合 成德嘉园 老业主及老带新客户享受9.8折优惠 了解政府楼市调控的实质目的 此类客户占10%左右。这部分人群多为商人和政府公务员，熟悉国家政策、市场实情，清楚房地产行业是国家主要的经济支柱，在购房需求和能力承受范围之内，不会放弃购房。 对本溪房地产市场充满信心 此类客户大约占30%左右，认为全国房价下降浪潮不会波及到本溪三线城市，在当前货币日益贬值的情况下，认定购房才是真正的理财之道。 对楼市认知有限，观望情绪浓厚，但对本案价格较为认可 此类客户占60%左右，此类群体对本溪市场及宏观经济缺乏了解，多渠道获知国内的降价风潮，对本溪市场信心不足，但熟悉本项目的成本价格，认为现阶段产品价格合理，降价空间较小，有需求的情况下会考虑购房。 本溪市场表现3：客户层面 多数客户年底观望情绪浓厚，信心不足，多次置业受影响较重 RIVERSIDE CITY RIVERSIDE CITY 本溪佳兆业·水岸新都 2011年营销总结2012年营销策略报告 世联地产 2011.12 标杆领跑 红动本溪 2011年营销执行回顾 2012年营销执行方案 目标 策略分解与执行 机会与挑战 营销攻略 宏观政策分析 市场竞争分析 本体价值分析 报告思路 客户情况分析 1 2011年营销执行回顾 报告思路 2011年，佳兆业在本溪创造奇迹的一年！ 项目概况 项目位置 明山区滨河北路威宁桥东行1千米 占地面积 12万㎡ 建筑面积 30万㎡ 容积率 2.26 绿化率 35% 车位数 地上490，地下390 产品类型 高层（25F/29F/33F） 产品情况 92-148㎡，共2175户 销售情况 2011年推售2#-12#，共1738套 配套情况 明山区政府、本溪市政府、市民广场、卧龙大桥、白金5A级会所 项目位于本溪城市东拓第一站，发展看好，但配套匮乏，认知度低 独创西班牙社区风格，纯住宅高层产品，亮点N+1户型 2011年销售情况 河景房源消化率最高，均达到60%以上 园景房源消化率较差（主要由于130-139㎡户型接受度低，其中9#由于价格较高） 高性价比房源中11#消化情况最乐观：遮挡小、噪声小、价格低是畅销的主要因素 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一线河景单位 一线园景单位 高性价比单位 好景观、优格局、低总价是客户的首要置业因素！ 数据截止到2011年12月4日晚18:00 2011年销售情况 100㎡以下二室为主力畅销产品——低总价、优格局、高实用率 140-150㎡三室为次畅销产