佳兆业益丰花园地块开发可行性分析.docVIP

目录 一、广州房地产市场状况 1 1.1房地产政策变动 1 1.2住宅市场交易走势 5 二、区域发展概况 6 2.1海珠区发展规划 6 2.2海珠区房地产市场状况 10 三、项目周边一、二手住宅交易信息 11 3.1一手在售住宅调研 11 3.2周边二手楼盘调研 18 四、项目理解 20 4.1项目周边环境分析 20 4.2地块SWOT分析 20 五、项目定位 22 5.1市场定位（概念、类型、档次、客户） 22 5.2产品比例（住宅户型配比、面积段） 23 5.3价格定位（市场比较法定出现行价格，再预测2年后的溢价） 23 六、项目规划设计建议 23 七、项目经济投资收益测算 23 7.1收益预测 23 7.2成本预测 24 7.3静态投资回报率 24 7.4销售盈亏平衡点 24 佳兆业搪瓷厂项目开发建议 一、广州房地产市场状况 1.1房地产政策变动 下调利率、减免税费、降低第二套房标准、放松房屋流转限制、住改商、粤十五条、资本金松绑 1.1.1 下调利率 2007年，银行六度加息，基准利率共上升1.44个百分点，令购房者压力大增。而08年的9月至12月之间，银行五度减息，基准利率共下调了2.16个百分点。无论是调整的频率或是调整的幅度，都刷新了历史的纪录。 9月16日，央行下调贷款基准利率0.27个百分点； 10月8日，央行下调贷款基准利率0.27个百分点； 10月14日，央行下调存款准备金率0.5个百分点； 10月23日，央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点； 10月30日，央行下调金融机构及人民币存贷款基准利率0.27个百分点； 10月30日，住房和城乡建设部下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点； 11月26日，央行下调一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点，同时下调四大银行等金融机构人民币存款准备金利率1个百分点，以及小型存款金融机构2个百分点； 11月24日，建设部下调个人住房公积金贷款利率0.54个百分点； 12月23日，央行下调一年期人民币存贷款利率各0.27个百分点； 12月23日，建设部下调个人住房公积金贷款利率0.18个百分点； …… 个人住房商业贷款利率 发布日期 6月(含) 1年(含) 1~3年(含) 3~5年(含) 5年以上 2008年1月日 -0.09 5.31-0.27 5.40-0.27 5.67-0.27 5.85-0.27 2008年11月2日 5.04-0.99 5.58-1.08 5.67-1.08 5.94-1.08 6.12-1.08 2008年10月30日 6.03-0.09 6.66-0.27 6.75-0.27 7.02-0.27 7.20-0.27 2008年10月0日 6.12-0.09 6.93-0.27 7.02-0.27 7.29-0.27 7.47-0.27 2008年09月16日 6.21-0.36 7.20-0.27 7.29-0.27 7.56-0.18 7.74-0.09 2007年12月21日 6.57+0.09 7.47+0.18 7.56+0.09 7.74+0.09 7.83+0.00 降息传递的信号与国务院日前出台的扩内需、促增长十项措施相协调国内外严峻经济形势下提振市场信心、保持经济增长的政策意图2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 对个人销售住房暂免征收土地增值税； 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍； 最低首付款比例调整为20%； 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 税费项目 调整后 调整前 变化 买家 卖家 买家 卖家 契税 1％ 1.5％ 降0.5％ 印花税 0 0 0.05％ 0.05％ 免征 土地增值税 0 0.1％ 免征 首套房最低首付比例 20％ 30％ 降10％ 住房公积金贷款利率 4.05％/4.59％ 4.32％/4.86％ 降0.27％ 第①、②、③ 条政策主要是减轻了买家的税费负担。此举不仅可以促进商品房的销售， 也可以促进商品房的流转。 第 ④、⑥ 条政策主要是减轻了置业者的月供负担，此举尤其是对那些经济实力不强的年轻购房者鼓励作用大。 第 ⑦条政策，不仅是对前期十几个城市地方政府采取救市措施的认同，更重要的是为各地方政府今后采取更灵活的措施发出了许可。可以预计，如果此轮中央的措施救市效果不明显，各地方政府会追加措施，直至市场好转为止。 这一次新政的推出，税费调整力度很小，对于整套房子的大额款项来说，节省的费用