华侨城西康路989竞标报告终稿(同策).ppt

1、细则陆续出台，执行力度严格，行业大幅调控已经成为必然 2、市场彻底观望，媒体唱空，市场出现冰冻 3、一线城市影响最为严重，前期上涨过快二线城市补跌，三四线城市相对坚挺 4、封闭型市场影响相对较小，外向型区域处于冰冻状态 5、高端产品受到政策影响明显大于低端刚需产品 被感受 被记忆 被传播 强销持续期-推广策略 中秋客户回馈活动 ——利用传统中秋佳节之际，对已购业主和意向客户进行亲情答谢，口碑维系 新年客户答谢酒会 ——新年之际，组织前期业主进行答谢酒会，提升客户满意度，增加传播度 定价策略 被感受 被记忆 被传播 以价定调 以价控客 扁平化片面定价 分线导向型定价 建标立调 阶段梯度化定价 地 段 开发商 户型 装修标准 会所 外立面表现 普通公寓 豪 宅 普通公寓 一般高端公寓 精品高端公寓 精品高端公寓 豪 宅 高端公寓 精品高端公寓 豪 宅 项目特征 价值标准 项目位列精品高端等级 开发商品牌、产品高度——项目具备突破区域限制的属性高度 定价策略－价格论证 被感受 被记忆 被传播 具有开发商＼产品品质优势的项目的溢价率一般在４０％ 具有开发商＼产品品质＼户型尺度优势的项目的溢价率一般在60%—70%之间 选取同样在开发商品牌、产品特质上具备突破区域限制的经典项目，得出合适溢价系数。 6 0％ ５.０ —— 上海滩花园 8 开发商＼产品品质＼户型尺度 华润外滩九里 6 7％ 3. 0 —— 荣轩大厦 5 开发商＼产品品质＼户型尺度 王子晶品 6 0％ 5. 0 开发商 东方剑桥 8 开发商＼产品品质＼户型尺度 嘉里华庭 ４０％ ３.2 —— 新湖明珠城（二手房） ４.５ 开发商＼产品品质 泰欣嘉园 售价 项目优势 代表项目 售价 属性优势 名称 溢价率 周边二手房 经典项目 本项目的溢价率约为４０％ 定价策略－价格论证 被感受 被记忆 被传播 　 　 丰盛皇朝 　 济南路8号 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1100-1200 　 尚海湾豪庭 　 　 　 　 　 　 　 　 　 济南路8号 　 　 1000-1100 　 　 豪景苑 尚海湾豪庭 　 　 　 　 　 　 　 　 济南路8号 　 　 950-1000 君御豪庭 国际丽都城 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 900-950 　 君御豪庭 国际丽都城 　 　 　 　 　 　 　 　 济南路8号 　 　 850-900 　 静安枫景苑 君御豪庭 远中风华园 仁恒河滨城 　 　 　 丰盛皇朝 　 　 　 　 　 　 800-850 　 　 　 　 　 尚海湾豪庭 　 　 　 　 　 　 　 　 750-800 　 泰府名邸 　 静安枫景苑 君御豪庭 远中风华园 仁恒河滨城 尚海湾豪庭 　 　 　 　 　 济南路8号 　 700-750 新湖明珠城 　 泰府名邸 　 静安枫景苑 　 国际丽都城 　 　 　 　 　 济南路8号 　 650-700 新湖明珠城 　 　 　 　 静安枫景苑 静安枫景苑 君御豪庭 远中风华园 国际丽都城 豪景苑 　 　 　 　 　 600-650 　 　 　 　 浅水湾 泰府名邸 　 　 静安枫景苑 仁恒河滨城 远中风华园 　 　 　 丰盛皇朝 　 550-600 　 　 　 　 　 泰府名邸 泰府名邸 　 静安枫景苑 国际丽都城 　 　 　 　 500-550 　 　 　 　 　 　 　 　 　 仁恒河滨城 　 　 　 450-500 　 　 　 　 　 　 浅水湾 　 泰府名邸 　 　 　 国际丽都城 远中风华园 400-450 180以上 170-180 160-170 150-160 140-150 130-140 120-130 110-120 100-110 90-100 80-90 100-120 80-90 70-80 面积段 　 　 　 2R 1R 3R及以上 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 房型 2R直接竞争：区域内二手房 3R及以上直接竞争：区域内/相似区域内一手房 以市场供应总价空白点，寻找总价机会点 2 房的总价机会点：500万以内 3房的总价机会点：800万以内 4房必须控制在950万以内 定价策略－总价控制 被感受 被记忆 被传播 总价控制 5.2-5.7万 860-950万 166产品 4.6-5.0万 710-770万 155产品 4.8-5.2万 430-470万 90产品 单 价 段 总 价 段 产 品 项目周边二手房均价：3