同致行_福建安溪湖头镇新华都项目发展研究报告2010年.ppt

安溪湖头镇新华都项目发展研究报告 谨呈：厦门大美洋 项目位于湖头新城核心位置，临溪而立，与老城区仅一桥之隔，对外交通便捷 项目临溪而立、拥有一线的景观资源以及良好的居住环境，依托区位的定位优势，市场前景看好，但是目前周边环境一般。因此必须注重打造自身综合品质，提升项目良好的形象。 辅助推广语 住宅目标客户多为本地刚性需求 物业功能——在规划条件许可内，符合现阶段客户需求和产品适度创新的原则 功能定位——明确各功能的作用，确定项目主次关系和发展方向 磁灶首个商品房小区，商业体量最大化 建材城+城区商贸中心 项目概况：官桥四海明商贸中心于2007年投资兴建，投资总额约1.2亿元，总建筑面积7万平方米、1.2公里长的商业街，共有400多个店铺，可以解决1万人的就业和居住。 项目定位：该项目定位为建材城+城区商贸中心，主要辐射官桥、龙门等地，有效拉动当地经济的快速发展。 住宅：最开始时，住宅售价仅为1300-1400元/平米，目前价格已上涨较大。目前带电梯的住宅为统一的价格出售，售价为：2200元/㎡，多层的住宅现在的售价在2100元/㎡, 个别的优惠价在1900元/㎡，目前剩下的不多，大部分已售出。 店面：在广场边挑高7米和商场底下的，店面目前的销售价格在9仟多每平米，商场下的店面开发商现在都不卖，都用来招租，包装修半年免租金，商场后沿206道边的店面做促销，促销价在6仟多每平米 目前二手房状况：现在四海明商贸中心二手房的成交价对比以前都有明显的提高，像一二期沿公路边的店面二手成交价，看位置的不同都在9500-12000元/㎡，大部分的成交价都在10000元/㎡左右，内街的店面售价在7500多，目前还没有听说有二手成交过。在广场幼儿园的楼上住宅，上个月才成交过一套位置在5楼，售价在1900元/㎡，当初的认购价仅在1640元/㎡，四海明的二手住宅成交价大部分都在2000元/㎡，最高的成交价达到2300元/㎡。 商铺规划特点：商铺挑高7米，可做夹层，利率率有效提高；局部设置商场，通过商场带动周边中小商铺经营。 商铺 + 联排别墅 项目概况：感德则作为安溪铁观音的原产地，从自发茶叶交易、自家店铺的形成到茶叶一条街的建立，感德铁观音的发展有目共睹。 在这样的背景下，经过精心规划设计，总建筑面积4万多平方米的感德·一品茶都茶叶专业市场顺势而生。 项目定位：感德一品茶都专业市场涵盖了铁观音茶叶交易中心、茶文化展览博物馆、酒店公寓、茶叶品牌企业、物流中心、金融银行体系等相关配套。 项目销售价格：联体别墅均价约1600元/平米 （建于商铺上面），商铺均价约6000元/平米 （一层带二层销售），小高层尚未对外销售。 开启湖头新城时代，商业价值最大化 在开发模式上：以上项目主要的获利模式都是依靠商业 通过商业带动住宅的销售，住宅售价不高，以保本为主； 商铺设计方面下足功夫，比如送夹层， 或者“店宅相连”等形式 更为注重经商、生活的便利性，居住品质次之 都市的、现代的形象，是启动期最核心的主题 标志性建筑——售楼处 中央喷泉休闲广场 入口处时尚休闲商业——新华都购物广场 商业规划方案 单铺面积建议 在满足经营需求的基础上适当划小， 利于控制总价、快速变现、提升单价； 15-60平米 现有店铺面积 5-15米 现有店铺进深 3-4.2米 现有店铺开间 54-68平米 50-76平米 单层面积 一层5米挑高 一层5米挑高 层高 4.5米 4.2米 开间 两头双开间 一头单开间 开间 12-15米 12-18米 进深 店宅相连 底商 商业规划方案 道路景观建议 道路景观设计原则： 1、街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应有人情味 2、注重绿色环境的营造 3、注意与周边自然景观的融合 4、要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围 水系 景观小品 绿化 休闲座椅 体现项目“娱乐休闲”的定位 通过轻松舒适的氛围聚集人气 住宅规划 住宅规划 规划源点 符合当地房地产市场发展初级阶段的特点，接近当地居民的认知，适度超前； 体现出项目“都市生活样本”形象定位——现代的，时尚的，都市的； 丰富的物业组合，满足不同客户的置业需求； 小区规划有一定的层次感，错落有致； 尽量保证住宅南向或东南向。 打造成开放式道路，提高可进入性，为楼层底商提供人流 * 地块价值分析 生活便利性 景观与配套资源 昭示与进入 乡镇住宅价值评价要素 住宅价值分布 一级 一级 二级 二级 广场 新华都 商业 地块价值分析 二级 广场 新华都 商业 1 2 1 1 2 2 2 2 2 3 2-3层店宅相连的低层产品 11-15层小高层 6-7层多层产品 住宅规划 规划方案 * 区域内项目分析——各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好 四海明商贸城 建筑风格建议 周边乡镇项目 湖