山东泗水海情圣地项目营销策略报告.pptVIP

【营销策略报告】 PART1 市场总结 PART2 销售策略 PART3 推广计划 PART1 市场总结 PART2 销售策略 PART3 推广计划 户 外 城 区 位置：汽车站楼顶及汽车站斜对面楼顶； 媒介特征：位置可自由选择，多为区域人流集中地段； 应用目的：因数量有限，需根据营销节点选择主要信息进行宣传。 乡 镇 据案场信息反馈，泗水城区周边乡镇如泉林、金庄、柘沟、圣水峪经济较为发达，有一定的购买力。 鉴于城区人口有限及项目体量较大，建议增加周边乡镇的户外广告投入。 地点建议：乡镇政府驻地、乡镇商业中心； 形式建议：道旗、楼体、横幅； 卖点建议：特色产品、优惠等 交通指示牌 位置：泗水城区各主干道 媒介特征：优点是覆盖面广，缺陷是位置较为分散。 应用目的：以展示项目形象、产品特色为主，可适时根据营销节点选择人流集中区域进行促销卖点展示。 道 旗 因项目道旗位置及数量限制，建议道旗只做促销用。即：迎合重要节点进行信息发布。 电 视 据案场反馈，当地人非常爱看泗水一套、二套的新闻及电视节目，故建议在当地电视台做角标广告。 角标广告位 广 播 结合项目的高端品质，其主力客群基本全部有车，而针对有车一族的重要营销渠道即为广播。 开盘产品+时间 开盘前五天 情景示范区开放敬请品鉴+认筹优惠 情景示范区开放　 认筹物业及优惠信息 认筹期 高端形象及产品特色 当地热门频道 平时 主题 频道 时间节点 短 信 短信覆盖面广且费用较低，建议在工程、营销的重要节点都进行相关短信息宣传 企业主、个体户、 公务员、大型企业 职工及银行职员 泗水城区及周 边富裕乡镇 10万 可售产品展示+开盘信息及优惠信息 开盘信息释放 10万 10万 数量 对象 情景示范区示范区开放邀约+认筹优惠 情景示范区开放　 产品特色及认筹优惠 认筹期间（根据情况确定次数） 主题 覆盖区域 时间节点 注：发送的手机号进行有效筛选 活动策略 活动时间：2010年10月12日（情景示范区开放日） 活动目的： 结合情景示范区开放的工程节点，邀约客户参观样板间，并借此机会把项目建筑材质给予展示、鉴赏。 树立项目高质量、高品质的形象，增加客户对项目的忠诚度，争取达到客带客的效果。 借助活动增强亚星集团良好的形象。 活动形式：活动分为三大板块，即听讲座、鉴赏项目建筑材料、观看景观样板间。 活动地点：“海情圣地”售楼处大厅、样板房及景观示范区 领袖生活品鉴会 开盘期 时间：2010.10.16-2010.10.23 推售产品：花园洋房房源待开盘期一周确定、联排别墅5套房源，沿327国道5套商业 重要节点：洋房及商业解筹 推广主通路：围挡、楼顶户外、交通指示牌、道旗 辅助通路：广播、短信、宣传物料 目标：花园洋房解筹80组约0.6亿，联排别墅销售5套约0.1亿，商业销售5套约0.1亿元。 销售额：0.8亿元 10月 11月 10.23商业解筹 10.16花园洋房解筹 开盘期重要节点 别墅销售5套，约0.1亿 洋房销售80套，约0.6亿 商业认筹5套 商业销售5套约0.1亿 媒体策略 道旗 楼体 花园洋房开盘、商业开盘 2次 10.16-10.23 短信 形象展示、情景示范区开放、开盘 持续 广播 辅助通路 交通指示牌 情景示范区开放，欢迎品鉴 开盘信息释放 更换部分画面 10.10 围挡 主通路 推广主题 投放频率 发布时间 形式 持销期 时间：2010.10.24-2010.11.30 推售产品：花园洋房剩余房源、联排别墅5套房源，沿327国道5套商业 推广主题：感恩泗水 重要节点：洋房及商业解筹、11.25感恩节 推广主通路：围挡、楼顶户外、交通指示牌、道旗 辅助通路：广播、短信、宣传物料 目标：花园洋房销售35组约0.26亿，联排别墅销售5套约0.1亿，商业销售5套约0.1亿元。 销售额累计：1.26亿元 * 目 录 自5月1日围挡面市截止到到9月5日，来电共计：798通 来访共计：601组 2000-3000元/㎡ 6000元/㎡左右 3500元/㎡ 4500元/㎡ 价格接受度 100% 28% 15% 38% 19% 比例 601 168 88 230 115 数量 来访客户 100% 59% 11% 16% 14% 比例 798 470 86 130 112 数量 来电客户 合计 其它 商铺 花园洋房 联排别墅 产品类型 类型 案场信息 综上，经过四个多月的宣传，客户对海情圣地西班牙风格的产品接受度较高；价格方面，仍旧高于客户预期，尤其是花园洋房，因体量大、面积大而导致客户对总价高有明显抵触。目前客户比较关注开盘时间及最终价格定位。 前期推广 5-7月份