广西柳州鹿寨项目整体营销推广方案2012年5月.pptVIP

形象定位——户外 形象定位——户外 形象定位——报广 形象定位——报广 形象定位——DM海报 * 规划策略 1 开发建议 2 第三部分 项目开发策略 * 鉴于项目所处位置为鹿寨二级公路进城出入地段，并且地块本身属于桂中市场的一部分，有一定的市场基础。项目地块周边的生活配套也在不断成熟完备，综合考虑项目自身情况及项目周边情况，我司建议本项目产品由以下几类物业形态构成： 集底层商业、酒店公寓于一体的综合酒店式商务公寓 配套互补专业市场型商业 自住投资两相宜型小户型公寓 * 裙楼底商部分 由于项目正对妇幼保健院，并且紧接成熟的桂中市场，商业价值凸显。项目3面均有临街的商业价值，建议根据项目各临街面的特点进行商业初步定为规划如下： 互补型生活配套商业 妇婴用品专业市场、酒店配套商业 * 裙楼底商部分业态分布 根据目前市场商业项目需求情况，及商业规律，建议裙楼商业在4层以内，具体业态建议如下： 一层 二层 三层 四层 餐饮+超市+妇幼用品专业商场 酒店配套服务用房（商务会议厅、餐厅） 酒店配套服务用房（KTV、保健会所） 酒店配套服务用房（健身中心、茶馆） * 商务公寓 即可综合酒店公寓功能，也可作为商务办场所，同时可作为自住。因为本项目位置处于二级路进入鹿寨城区的主要路口，酒店住宿商业价值较明显，同时比邻大型医院，有一定家庭常住型医护需求： 自住/投资/办公三相宜 居家型公寓 酒店型公寓 商务型公寓 * 方式一：在同一平层进行多种产品的配备组合 * 方式二：根据楼层进行多种产品的配备组合 高区 中区 低区 * 规划采用现代主义风格，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。 * 施工场地安排在靠近桂中市场临街面，临路面保留作为项目形象广告宣传面；销售中心在两条路交汇处。 施工节奏建议 2 时间周期（月） (约1个月) (约1个月) (约2个月) (约1个月) (10,266) (约3个月) (约5个月) 规划调整 开发项目组进驻 项目报建 施工方招投标 项目三通一平 14 12 10 4 8 6 18 22 26 * (约1个月) 地下室施工 工程达到预售条件 主体封顶 (约2个月) 项目配套类施工 (约10个月) 项目竣工验收 (约2个月) 施工节奏作为营销节奏的控制依据，进行项目的整体销售推动。 * 销售策略 1 策划推广策略 2 第四部分 项目营销策略 销售总体量预测 * 公寓类物业总面积：31051.57㎡ 商业类物业总面积：6829.48㎡ 根据以上总面积，并结合产品定位推算分析：若平均面积为40㎡的小户型，总套数约为776户，住宅楼层共有22层，平均每层约35户。以5000元/㎡进行销售测算，总销售额约为1.5亿元。 在目前的市场趋势下，销售以小步快跑，小放量，高频推盘为主更为稳当。故公寓类产品可考虑按自住/投资分期进行推售更为合理。 根据以上总面积，并结合产品定位推算分析：若平均销售均价为6000元/㎡，总销售额约为4098万元。商业楼层共有4层，平均每层面积约1707.37㎡。 * 以“自住/投资/商用”三相宜的投资产品填补市场空白，并以“返租”形式进行市场刺激和撬动，充分强调投资性、增值性、灵动性。 销售分期 在消化80%以上住宅后，项目完成整体项目成本回收。启动裙楼底商招商，在正式进入商业销售前，并开始进行商业气氛的营造，为商业的正式销售开启进行前期形象导入工作。商业销售策略以租售同步进行的形式展开，可借助“带租约销售”、“返租”或“包租”为嘘头吸引关注。便于价格方面的支撑及提升。配合销售，以清晰的商业规划定位策划进行客户群引导。 初步判断18个月完成80%，完成销售额约1.2个亿。 * 营销策略总控——一期（酒店公寓） 工程进度 销售节奏 销售目标 包装展示 媒体推广 销售物料 营销安排 形象推广期 客户积累期 客户转化期 持续销售期 三通一平 地下室工程 零基础 达到预售条件 主体封顶 配套工程 蓄客累积量达到1800个 （约6个月） （约2个月） （约2个月） （约1个月） （约5个月） （约10个月） 销售目标50% 销售目标30% 销售目标20% 内部认购 开盘选房 信息咨询 意向预约 持续强销活动 剩余尾盘促销清盘 户外形象广告 1.形象围墙 2.临时接待点 3.项目VI系统 新售楼部进驻包装 定期报