2016营改增不动产经营租赁政策适用解读.doc

2016营改增不动产经营租赁政策适用解读 不动产经营 租赁服务业 纳税主体 纳税对象 计税方法 征缴方式 文件依据 不动产经营租赁服务，是属于现代服务行业下的，租赁服务业、按其服务细分为，融资租赁服务和经营租赁服务。经营租赁服务：是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。 一般纳税人 （财税〔2016〕36号《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元） 出租其2016年4月30日前取得的不动产经营租赁服务 可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》文件，附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（九）条第1点。 附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 出租其2016年5月1日后取得的不动产经营租赁服务 一般计税方法的应纳税额，税率为11%。 不动产与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（九）条第3点。 附件1：第十五条 增值税税率：第（二）点：不动产租赁服务税率为11%。 小规模纳税人 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房）经营租赁服务 应按照5%的征收率计算应纳税额 纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（九）条第4点。 一、不动产销售增值税政策 纳税人销售其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产（不包括房地产企业销售自行开发的房地产项目）取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税。 （一）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （二）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （三）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （四）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （五）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （六）小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （七）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不