2005年重庆市华宇五环星座项目建议书.pdfVIP

华宇·五环星座项目建议书 一、 项目的基本情况 二、 市场分析 三、 项目的SWOT 分析 四、 项目的基本定位分析 五、总结 一、项目的基本情况 1、项目地块所在区位：袁家岗大公馆立交桥旁 2、项目地块周边概况： （1）、运动休闲场所：奥体中心，南方花园、直港大道美食街。 （2 ）、交通状况：毗邻轻轨袁家岗车站、公交袁家岗和大公馆车站。 （3 ）、教育机构：重庆医科大学、解放军后勤工程学院、重庆工学院C 区、机制校、 35 中等等。 （4 ）、金融机构：交通银行、工商银行、建设银行、农业银行等等。 （5 ）、商业机构：大坪、石桥铺、杨家坪商圈以及建设中的“奥体中心商圈”。 （6 ）、周边楼盘：左林右舍、青年根据地、自由左岸、俊豪时代、同创奥韵、郡都彩 舍、中华新城、韵动人家、康德27 °生活空间、渝中名郡、骏逸·新视界等等。 3、项目占地面积：4588 平方米 4、规划容积率：4.34 5、项目最大建筑面积：19911.92 平方米 6、规划建筑密度：37.99 ％ 7、规划绿地率：30.19 ％ 二、市场分析 1、2004 及2005 年重庆市小户型房地产市场发展趋势分析 （1）、早年重庆的小户型楼盘，主要集中在商业中心区，其卖点为中心区、低总价和 纯投资，而现在功能完善、设计人性化、社区性成为小户型的发展趋势。 （2）、投资人的投资行为越来越理智和慎重，开始关注投资回报前景，靠地段吃饭的 小户型时代走向尾声，定位准确、面积适当、功能完善、富有个性和独特品质的小户型将 成为未来的发展趋势。 2 、大石杨“金三角”地区小户型房地产市场概况 （1）、继解放碑以及观音桥、沙坪坝的“地段型”小户型之后，长江路、迎宾大道、 袁家岗奥体中心旁如雨后春笋般出现了很多小户型楼盘，如自由左岸、建工·新康桥、 铂金时代等等，成为又一个小户型楼盘相对集中的区域。 （2 ）、这些楼盘中，在2004 年7 月份开盘的万友康年国际公寓因其核心地段、完善配 套和通透的户型设计把这一线的小户型均价拉到 3700 元/平方米的高度，而后分别在 2005 年 1、3 和4 月份推出的韵动人家、青年根据地和俊豪时代，因其良好的入市时 机和宣传推广策略，同样取得了比较高的销售均价和销售效果。但是在国家接连3 次 对房地产业进行宏观调控之后，2005 年5 月份推出的左林右舍的销售情况就显得不尽 如人意。 （3 ）、根据对奥体中心旁诸小户型楼盘的分析可以得出以下几点结论： a) 均为单体楼，无小区环境。 b) 热销的户型主要为35-50 平方米的一房一厅和53-70 平方米的二房二厅，特别是带 转角窗或弧型窗的户型比较畅销。26-32 平方米的单间配套次之，仅仅韵动人家有 85、87 平方米的三房二厅，恰恰其剩下的全是这种户型。 c) 户型设计品质不高，有明显的缺陷，如卫生间不采光通风，开间太窄、进深太长， 异型房较多、使用不方便等等。 d) 在宣传推广上，主打“运动”、“轻轨”、“奥体中心”和“左岸”等概念，目标客 户群主要包括单身贵族、已经结婚还没有小孩的“丁克”夫妇、“空巢”期的老夫 老妻，均价在3600 元/平方米左右。 （4 ）、长江路、迎宾路和奥体中心旁小户型楼盘均价走势（见下表）。 4000 3500 3650 3400 3700 3450 3300 3500 3700 3600 3600 3000 3100 3100 3200 2500 2600 2700 2000 1500 1000 500 0 12 05 03 08 04 07 07 07 08 10 1. 3. 4. 5. 2001. 2002. 2003. 003。 2004. 2004. 2004. 2004. 2004. 2004. 2005 2005 2005 2005 界 期 期 2 际 间 年 桥 岸