2007年成都“朱家沟商业用地”项目.ppt

“朱家沟商业用地”项目 市场发展方向的基础研究及探讨 首先我们必须明确，在鑫达刚刚拿到地的今天，首要的命题： 不是战术上的打法，而是要确立 项目的战略定位！ 第一部分三重思考，得出本轮研究的基本构架 原点思考 商业地产与住宅开发最大的不同在于，商业物业价值高，但变现慢！因为其价值势必要依赖经营管理价值才能得以提升。 因此，对于商业楼盘而言，若要追求非常到位的高价值，有时常常要付出中长期持有的代价！而对于鑫达，全然不能在短期、中期变现现金流的项目定位，是不符合其企业发展目标的。 专业思考 商业地产的物业形态多样，对于开发方、经营商家、投资客户、消费人群而言，不同业态的价值取向立场不同、消费力不同，不同盈利模式背后的投资回报周期更是大相径庭。 本案地块属性优秀、区域发展潜力巨大、商业元素丰富，如何策划设计本案的开发盈利模式，创造一个全新的项目发展模型，成功找到既高度符合鑫达的开发战略又能充分发挥土地价值最大化的解决方案？是本案研究前应该明确的专业思考。 外延思考 首座项目虽未结束，但是从目前市场各界反映来看，已基本可以宣告当初项目运作前拟定的“项目、理念、企业品牌三级跳”的战略目标的达成。对于这样一个已经跨越普通利润追逐平台期的新锐企业，对于已经拥有“首座”这样的品牌奠基的企业，本案如何完成将住宅地产开发所取得的品牌高度成功移植到商业地产综合运营的领域，从而赋予企业发展更为多元的内涵、更为广阔的眼界与更为厚重的资源？这是运作团队在本案立项研究前理应完成的责任性外延思考。 战略研究逻辑构架 本案土地先天属性之上，什么样的物业组合可以让我们这个土地价值达到最大化？ 在商业物业价值变现速度普遍缓慢的事实下，项目开发必需的现金流通过哪些物业来实现？ 首座项目的品牌力如何成功链接到本项目的运作之中？ 最终给予项目规划设计方战略性的指导 战略思考下的核心命题梳理 命题1： 本案地块控规指标下的开发强度有多大？ （规模决定发展动力，明确项目可开发的总体量） 命题2： 本项目可以发展什么？不可以发展什么？（在对本地块特定的区域属性、微观地块条件及区域商圈辐射力的综合研判下，明确本案地块可以支撑的物业形式是什么？） 命题3： 对于鑫达而言，本项目更适合做什么？ 在所有可能发展的物业组合模式中，通过策划论证，在地产开发价值（在期房阶段销售变现）、商务价值（短期持有中期后可陆续变现）、商业经营价值（中短期持有长期获益空间巨大）、首座的品牌延续价值（首座效应在未来企业资本运作、资源整合、商业合作等领域的拓展）三者之间，找出最优化的解决模式？ 第 二 部 分行 家 解 题 一、解读本案的微观地块 二、探索区域竞争格局 绝对承“内”启“外”功能 内接成熟人南商务主轴，外延城市副中心的启动。 本案“缓冲衔接带”的城市区位特性明显。内城南商务功能的负荷以及城市副中心商业配套的补位为本案提供双重满足的市场机会。 （一）、找出地块的先天优势。 1、地块西面临人民南路辅道，与城市标志性交通枢纽建筑“天府立交”紧邻，依托地块最高可达115米的控高指标，建筑形象价值有很高的提升空间。 2、一条天仁路使本案被“四纵三横”的主要城市快速道和区域干道 所包围，发达的路网结构支撑本案强大的可到达性和辐射功能。 3、地铁出站口与地块西北面隔街相对，市场高度认同的地铁上盖物业价值高昂。 4、机场高速路入口就在地块所在区域北面的火车南站（或从天府立交到蓝天立交上机场高速），与首座项目具备同等的“城市展演场”属性 。 5、地块四面临街，丰富的临街面为未来商业口岸奠定“无死角”的良好基础，可有效分解车流、人流、物流的不同需要，实施规划的先天条件优越。 6、地块南面即为近30亩市场绿化公园，两者相隔仅16米，外加地块北、西、南三面15米－20米退绿化间距的空间，能有效支撑未来商业停车位的规划布局，更为本案贡献城市商业综合体所难得的奢侈生态景观价值。 （二）再贵的地，也有需要克服的先天不足！ 1、地块位于人南左的坐标位置，加之火车南站的铁路横亘其间，依据现在能明确的道路规划，要从市区到达本项目地块必须经站华路－－天仁路到达，这样的交通流向是本地块商业口岸价值的最大障碍。现有规划未来是否会有良性调整需要我们密切关注 2、该土地基本是块处女地，周围除了寥寥一、两个低端新项目在卖，现在能看到的区域风貌还很低级。这意味着，第一个在这张白纸上绘画的先行者，将重