世联2005年天津城南新世家项目价格策略说明.docVIP

城南新世家项目 价格策略说明 北京世联房地产顾问有限公司 二零零五年四月 一、价格制定步骤 1、明确项目价格制定前提及目标； 2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值； 3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配； 4、制定项目价格表。 二、项目特征分析 1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成； 2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼； 3、1＃楼28层，其中1－2层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1# 楼销售面积为10984平米；2＃楼28层，销售面积为14628平米； 4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层； 2＃楼均为一梯两户。 5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置。 上述项目特征对本价格策略带来如下启示： 天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高。 天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点，因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。 南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼。 三、价格制定前提 1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差； 2、整体均价5900元/平