房地产估价理论与案例分析.ppt

市场风险 1.政策风险 2.经济风险 3.社会风险 ——城市规划的影响 ——社会经济环境不规范形成的风险 不按法定用途评估 职能管理部门管理上的漏洞 市场风险---价值下跌风险 《房地产抵押评估指导意见》第二十三条规定： 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。 在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。 自然贬损风险 1、抵押物的损毁、灭失风险 2、抵押物灭失导致抵押权灭失 ——我国《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押 物灭失而灭失。” 3、抵押物拆除重建导致抵押物灭失 价值评估风险 评估价值类型 评估时点 评估依据 评估方法 评估参数 对结果的处理（不同评估方法得出的不同评估结果的处理） 变现风险 《房地产抵押评估指导意见》第二十四条规定： 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的