资本进入、制度创新与农村集体建设留用地的价值实现——基于广州某郊区区的案例分析.pdfVIP

[取且也经济} 资本进入、制度创新与农村集体建设留用地的价值实现 一二基于广州某郊区区的案例分析 ·周文良1 ， 2 ，罗明忠l (1.华南农业大学经济管理学院，广东广州 51侃42;2. 华南师范大学经济与管理学院，广东广州 510630) 内容提要:由于征地时间不一致、布局分散、产权不清等原因，留用地普遍存在引资难、办证难、规模开发难等问题。分析了留 用地开发难的制度与政策原因，并从租金耗散的角度，分析了留用地开发制度创新的路径。通过广州某区留用地开发经营的实践， 进一步分析了留用地开发经营制度创新的影响因素和机制，并提出促进留用地规模经济和合理利用的政策建议。 关键词:留用地;租金耗散;组织与制度创新 中圈分类号:归23.211 文献标识码:A 文章编号:1∞3-4161(2013)04-∞82 -05 -、引富 发展迅速，随之而来的是有些镇(街)、村已经没有可开发建设的 农村集体建设留用地(以下简称留用地)是征收农村集 土地，面临有指标投土地的困境。 (二)留用地开发经营的制度约束 体经济组织土地所需的自用地。根据《广东省征收农村集体土 地留用地管理办法)(以下简称《办法汩的规定，征收农村集体 1.留用地的模糊产权与经营风险 经济组织土地所需的留用地是指国家征收农村集体土地后，按 产权清晰与否，取决于3 个基本要素:一是财产能够细分给 实际征收土地面积的→定比例，作为被征地农村集体经济组织 明确的所有者，而且收益具有排他性;二是产权所有者拥有剩余 用于发展生产的建设用地。 索取权，即拥有产权的资产增值和剩余收益;三是产权所有者拥 引人外部资本是加快留用地开发的较好途径，但由予留用 有资产的处置权(Harold D , 1967) 。如果这三者不能同时得到满 地的产权不完整、不清晰，导致外来资本对进入留用地开发经营 足，产权就不清晰。 持谨慎态度，大规模开发案例相对较少。在这种背景下，一些成 留用地的产权属于村集体，但严禁将留用地分配到本村村 功引入外部资本实现规模开发经营的案例就显得很珍贵。 民({办法》第九条)。作为留用地产权所有制的村集体，经本村 二、留用地开发经营固境与制度约束 集体经济组织的村民会议2/3 以上成员或者2/3 以上村民代表 目前，在农村集体建设留用地开发与建设方面还存在很多 的同意并通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式({办法》第 问题，面临一系列制度因素的困扰，亟须制度创新。 十条) ，拥有剩余索取权和处置权。因此，留用地的产权能满足 (一)留用地的经营困境 第二、第三条的要求，但不能满足上述第一条的要求，是模糊的。 1.留用地布局零散 而且村集体是一个相对模糊的概念，当村委会或经济联社实施 征地时间和面积不一致导致农村集体建设留用地历史性的 留用地的剩余索取权和处置权时，起决定作用的往往是村长或 零碎、分散，难以集中。因为重点项目