【华创地产】17年地产策略周期淡化,资产为王20161125.pptx

2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王;一、小周期规律的研究 地产行业3年一个小周期， 板块走势同步销量同比 销量周期是政策周期，而政策周期又同步货币周期 销量周期与货币周期高度相关，而货币周期将淡化 加库存是每轮小周期终点，17年并非终点、也非起点 二、展望2017年的供需 需求：按揭利率低位窄幅回升，销量周期淡化，波动收窄 需求：城镇化率和人均住宅面积仍有提升空间 供应：土地市场连续三年缩量，热点城市供应紧缺严重 供应：土地供应持续未完成计划，目前制度下难有改善 供应：行业去库存仍未结束，但城市间分化已然加剧 现状：调控政策有保有压，一二线成交回落、三线对冲 现状：负债率下降、回款大好，短期内以价换量概率小 结论：一二线量缩价稳、三线成交略对冲、四线变化不大 三、2017年地产投资预测 目前现状：投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力 销售预测：17年全年销量下降10%，2季度同比下降20% 新开工预测：预计新开工同比先升后降再升，全年约0% 开发投资预测：预计2017年地产投资增速为3.7%;小周期规律的研究;从全国多地区的数据来看，房地产行业确实存在着3-5年左右的小周期。其中，过去10年，我国房地产地产销量增速呈现出约为3年左右一个小周期规律，由“1年的销售面积增速上行阶段”+“2年的销售面积增速下行阶段组成”。 房地产板块股价走势与销量单月同比走势高度同步，价格同比滞后2-3个季度，销售放量、板块走好，销售缩量、板块走差，因而销量成为房地产板块走势的预判的最主要指标。 过去10年中，08-12年和12-14年两轮小周期表现值得借鉴，其中本轮周期更类似于12-14年这轮周期。;4万亿投资， 适度宽松货币;房地产3年销量增速小周期与货币周期（主要指加权按揭利率周期）负相关性较好，尤其按揭利率相对于基准利率的折扣周期也高度负相关。 因而，在政策周期之外，加权按揭利率周期是一个判断销售周期的较好的指标。 由于本轮周期处于经济低迷期间，低利率环境或将维持比较长的时间，较长的一段时间内基准利率将处于低位，因而从这个角度上看更类似于12-14年那么周期，并且货币周期也将淡化。 此外，加权按揭利率也将呈现低位窄幅回升，周期规律淡化，反应到销量周期上也应该是周期淡化，销量波动幅度收窄。 ;一、小周期规律的研究：加库存是每轮小周期终点，17年并非终点、也非起点;一、小周期规律的研究：结论地产小周期规律淡化，17年并非终点，也非起点;展望2017年的供需;货币周期或将超过3年，并维持低基准利率水平，而实际加权按揭利率处于低位窄幅提升，由此对于需求的调控也将相对更加缓和，当然这也将影响本轮房地产小周期的周期长度更长以及波动幅度更小，继而也就解释了目前销量增速回落较慢、价格仍处高位的情况。 由于本轮周期中由于高库存问题导致了销售到新开工的传递已经钝化，并持续低迷，因而只有在库存在经历一段长时间的去化之后，新开工可能才会真正重新起来，由此新开工增速周期也将不必再遵循3年周期规律，理应更长，这也验证了上文的结论（PS：并且，在后文中，我们验证了销量领先新开工原先的6个月，目前已经延长到9个月）。;二、展望2017年的供需：需求城镇化率和人均住宅面积仍有提升空间;二、展望2017年的供需：供应土地市场连续三年缩量，热点城市供应紧缺严重;二、展望2017年的供需：供应土地供应持续未完成计划，目前制度下难有改善;;; 除了成交之外，一二三城市间成交价格也呈现出梯度转移明显，近期三线城市成交价格也开始走高。 13-14年中，一二三线城市价格基本面同涨同跌，并未时间上的延迟，表明属于本地需求，而15-16年中，成交价格的梯度转移明显，表明更多源于外地需求。 但外地需求大多为投资性需求，因而三线城市并不发达的背景下，该三项的对冲或许并不持续，但反过来政府有需要持续的去库存，那么政策明年上半年或将比较纠结。 另一方面的理解，成交热度的转移来自于价格上涨之后的需求外溢，因而价格是关键，如果政府后续希望三四线城市去库存，那么一二线城市的价格至少不能下跌，并需要保持一定的价差。;二、展望2017年的供需：现状负债率下降、回款大好，短期内以价换量概率小;货币周期将呈现周期超3年，按揭利率低位窄幅提升;2017年地产投资预测;三、2017年地产投资预测：目前现状投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力;三、2017年地产投资预测：销售预测17年全年销量下降10%，2季度同比下降20%;三、2017年地产投资预测：新开工预测预计新开工同比先升后降再升，全年约0%;三、2017年地产投资预测：开发投资预测预计2017年地产投资增速为3.7%;2017年地产投资建议;年初以来，资金面维持宽松局面，十年期国债收益持续下行，伴随而来的就是社会预期