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解码旧机场 南国城报?? 2014-07-23???? ???? ■ 文/吴星宏 图/何俊涛 ????旧机场，是柳州人对航一路以南、南环路以北约定俗成的称呼。因为这里曾是柳州民用机场的所在地，虽然现在机场搬走了，但久而久之，人们对于旧机场的概念早已在不经意间根深蒂固。不过，为了与后来新建的白莲机场有所区分，所以人们还是惯于把这一带称为“旧机场”。 ????得益于机场对地域范围和土地平整的要求，近几年来旧机场片陆续出让的几宗地块，都是大体量的净地。如此一来，既预留给房企足够充裕的施展空间，也不需要房企再额外掏出一笔拆迁费用。这样就很称房企老板们的心意——花有限成本，挣无限利润。 ????除此之外，鉴于旧机场片相对低洼的价格水平，不少家庭条件普通的刚需群体，都会优先考虑到旧机场买房置业，以至于近年来新建楼盘遍地开花，区域居民不断增加。但持续井喷的人口基数与相对落后的基建配套之间的矛盾却也变得愈发突出，旧机场的房地产发展似乎步入瓶颈阶段。 ????本期策划，居柳州拟用SWOT分析模型，通过优势（Strength）、劣势（Weekness）、机遇（Oppotunity）和威胁（Threat）4个方面，通透彻底地剖析旧机场片区的现状与前景，找出长处、发现短板，前瞻利好、未雨绸缪，为大家还原一个客观真实的旧机场。（文/吴星宏??图/何俊涛） 房价地价低，人口密集需求旺盛 南国城报?? 2014-07-23???? ???? ■ Text/记者 吴星宏 Photo/何俊涛 旧机场片区购房者需求较旺盛。 ????解码旧机场?优势 ????□Text/记者?吴星宏?Photo/何俊涛 ????随着越来越多新建楼盘开盘亮相，业内坊间都开始关注印象中低档、混乱的旧机场片区，何以能够在短时间内吸引这么多家房企进驻。人口密度大、生活氛围浓郁、可开发土地多、房价与地价更便宜……居柳州结合各方因素，与大家一同分析旧机场片发展房地产的优势。 ????房价地价均处于较低水平 ????谈起旧机场片的楼市，十多年来，它一直给人“价格洼地”的印象。虽然现在的房价早已今非昔比，但比对其余三个片区，在涨幅相差不大的情况下，得益于相对较低的价格基数，旧机场片的区域房价依然处于全市低位。 ????居柳州调查统计显示，目前旧机场片区在售的几个项目，普通住宅的价格均保持在“6”字头，低于7305元/平方米的柳州抽样均价（来自6月“百城房价”数据），其二手房价格视房龄程度更不乏“4”字头产品。 ????旧机场之所以房价低，与其地理位置相距市区较远密切相关，但正因如此，旧机场片的地价成本也明显低于其他片区。 ????以旧机场最近出让的一宗经营性用地来看，柳州市沃海置业有限公司以4.676亿元竞得位于航鹰大道西、航五路北，出让面积达149.51亩的P（2014）18号地块，折合楼面地价1854元/平方米，若计入每平方米2000~2500元的建安与税费成本，地块项目的建造成本约在4000元/平方米上下。这与河东动辄3000多元起拍的地块单价相比，优势一目了然。 ????人口密度支撑巨大需求 ????价格本身已存巨大优势，而区域周边庞大的居住人口，又给旧机场片的住宅销售营造出良好的竞争环境。 ????从地域上讲，毗邻航领路的基隆开发区虽然治安环境不好，但人口密度却非常大，一些租不到合适房源的外来务工者，还经常三五成群聚居在一个套间里。记者为亲证基隆开发区的人口流量，选择在7月19日上午8时专程坐了一次往来基隆与市区的28路公车，看到人流熙熙攘攘，几百人挤在一个公交站台，场面蔚为壮观。 ????记者调查发现，选择租住基隆开发区的居民，多数是怀揣梦想来柳打工的外来务工者，他们中不少人在赚取第一桶金后会选择扎根柳州，而区位上的便利，促使他们中间很多人选择将家安在旧机场。 ????“一是旧机场片区的房价着实要低于其他片区，其次居民们业已习惯了旧机场片的生活环境，再者他们中很多人是来柳从事汽修、物流生意，住在旧机场更易于他们打理日常生意。”沃海置业董事长刘加海如是说道。 ????据悉，他的家族已先后在旧机场片开发了城南首座与魅力首座，接下来“南俪首座”也将于明年面市，而在这一系列“首座”产品中，来自玉林、来宾的外来消费者占据了较大比重。 ????劳动密集型产业聚人气 ????剖析旧机场现状，不难发现该区域缺乏高端、完善的购物中心，但农副产品、物流运输和汽修配件等业态随处可见。尤其是柳邕农贸市场，几乎网罗了柳州、来宾与河池三地的农贸经销商，每日车水马龙，成交总额上千万元。这些商业存一共性，均为劳动密集型产业，使得区域形成强劲的居住消费力，片区租房率常年居高不下。据相关数据，现在的旧机场片，拥有大小居民住宅区将近70个，居民近9万人，投资企业200余家。 ???