同致行2006年深圳市后之海项目市场研判及物业发展建议.pptVIP

后海项目市场研判及物业发展建议;项目分析篇;项目分析篇;2006年高端项目竞争大势; 1、地铁2号线预计今年开工； 2、后海滨路等市政道路的建造及通车 ； 3、西部通道的开通。 ;片区在南山区的定位;滨海长廊沿线布局;本项目与后海生态区及西部口岸的关系;后海片区住宅历年价格走势分析;;后海片区住宅产品分析; 通过以上分析可知，随着滨海长廊的、西部口岸（深圳湾口岸）的建造，以及政府近年对项目所在片区的整体规划，本项目所在片区已不再局限于原来的后海片区，而是即将成为深圳的一张城市名片，所以，本项目的打造，应该是立足片区，放眼大深圳湾乃至整个泛深圳区域。; ;高端市场竞争激烈，各资源大盘纷纷浮出水面 南山大盘主打资源牌 大深圳湾沿线项目占多数，且价格一路攀升;物业地址：南山蛇口金世纪南路 占地面积：53290.6 ㎡ 建筑面积：143240 容积率：2.70 销售均价：11500元/平米 主力户型：三房二厅 四房二厅 ;物业地址：南山蛇口渔港东南 占地面积：40000㎡ 建筑面积：90012.8 ㎡ 容 积 率：2.1 销售均价：12000 主力户型：3房 入市时间：2006年4月28日;半山海景·兰溪谷二期;物业地址：沙河西路与白石洲路交汇处东北角 占地面积：50085 ㎡ 建筑面积：232094 ㎡ 容积率：4.60? 销售均价：15800元/ ㎡ 主力户型： 四房二厅;户 型;项目卖点：? 1、一线海岸，15公里滨海长廊，深圳湾 2、二梯二户、二梯三户高配置 3、夏威夷风格热带海滨沙滩酒店式社区园林 4、纯粹四房大户，人以类聚;物业地址：南山沙河东路与白石路交汇东面南 占地面积： 162653.1 ㎡ 建筑面积：198000 ㎡ 容 积 率：3.18 ? 销售均价：14500元/ ㎡ 主力户型：176-230平方米实用四房;户 型;项目卖点： ? 1、无敌永久海景； 2、高智能化； 3、物业管理水平保证； 4、高尔夫景观； 5、滨海长廊景观； 6、建筑规划最具现代化； 7、营销提升附加值。 ;蛇口、红树湾片区、南硅谷等沿深圳湾的片区将是项目未来主要的地产竞争区域;深圳市惟一的滨海次中心 广深高速、107国道、深圳空港、福永港码头以及即将建设的深港西部通道、沿江高速、大铲湾港口、地铁1号线在宝安中心区密集交汇。 2005年，宝安中心区楼盘市场供应量居全市首位，一些楼盘的素质直追关内豪宅，入户花园、廊桥、廊院等创新设计层出不穷，消费对象直指关内置业白领。 ;1、西部通道、广东沿江高速及蛇口至珠海隧道建成后，蛇口将不仅仅是深圳的蛇口，同时也是珠江三角洲的蛇口、世界的蛇口。 2、蛇口片区聚集了深圳70％以上的深圳外籍人士。周边商业配套成熟，生活配套设施齐全，酒吧一条街、海上世界等休闲娱乐设施营造出安逸舒适的生活。 ;片区竞争格局分析——龙华; 通过分析得知，本项目所在片区面临的竞争市场基本为南山的蛇口片区、宝安中心区（含泛中心区）及龙华片区，随着城市化进程的加速，这种竞争的态势越来越明显，将来同等素质、价格的楼盘将对本项目产生一定的客户分流竞争。;地产宏观政策;2006年3月两会酝酿出台政策阻击炒楼风 要进一步稳定房价； ;观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行;;关内关外豪宅市场平分秋色； 关内豪宅片区竞争加剧； 南山资源大盘纷纷浮出水面； 大深圳湾沿线项目价格迅速攀升； 项目的直面竞争主要来自周边片区； 片区规划前景良好； 宏观政策对房地产豪宅市场的打压，项目谨慎定位。;项目分析篇;●占地：92746.51㎡ ●容积率：≤2.0 ●总建面：约185495㎡ ●住宅：152025㎡ ●商业：33000 ㎡;项目用地分析;项目环境解析;项目价值解析;本项目SWOT分析——6大优势（S）; 景观优势 本项目的地处深圳湾核心地段，景观力、产品力与号召力令我们的项目更具竞争力。 市场进入优势 本项目作为该区域及周边市场的后行者，推出时同质直接竞争相对少，利于引起市场关注。 预期交通规划优势 西部通道、二号地铁线和科苑大道等的建设通车，项目及周边交通每年都会得到极大改善。 ;本项目紧邻交通主干道，有一定噪音影响 对策：通过设计手段（布局、朝向、绿化防护带、建筑材料等方面）尽量减少噪音带来的不利因素。 西部通道区域，将会带来大量复杂的闲职人员进驻，治安和形象存在一定的影响 对策：规划设计上做好社区的硬件设施，提供良好的物