商业街之深度剖析之.ppt

* 南里 店名 真的好海鲜餐厅 福林堂 中央美术学院油画廊 星际餐厅 朝安东尼丝绸精品店 乐园酒吧 落脚点东南亚风味餐厅 好地方酒吧 McCafe 咖啡屋 哈根达斯 亚历山大会馆 翡翠酒家 平均租金 位置 南里1号楼 南里1号楼1A 南里2号楼 南里2号楼单元4 南里5号楼105室 南里5号楼一楼单元5 南里5号楼108座 6号楼一楼单元2 南里6,7号楼一楼单元28 南里6,7号楼一楼单元2 南里6,7号楼三楼 南里6,7号楼二楼单元12A,12B 租金 3美元/天/平米 3.6美元/天/平米 3.4美元/天/平米 3.4美元/天/平米 3美元/天/平米 3.5美元/天/平米 2.8美元/天/平米 2.4美元/天/平米 3.6美元/天/平米 4美元/天/平米 2.5美元/天/平米 2.2美元/天/平米 3.1美元/天/平米 商业租金 上海新天地 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。 租金节节攀升： 2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。 只租不卖，管理与经营分离 运营模式 上海新天地 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。 以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。 商业先期提升区域价值 盈利模式 上海新天地 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 项目 基本情况 运作方式 改造主体 容积率变化 拆赔比 安置方式 社会效益 经济效益 内容 总占地面积52万㎡，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主 完全市场化运作 由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益 原容积率1左右，改造后提升到3 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右 全部作价补偿，原居民不返迁 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能 采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现； 开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气，己经跃居前10名了。 综合分析 上海新天地 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright