天津市空港物流加工区之高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告.docVIP

天津空港物流加工区高档住宅项目 市场调查分析及项目产品定位分析报告 前言： 本次调查的主要目的是为天津空港物流加工区高档住宅项目的整体定位提供依据，反映有效需求的市场空间。因此，需要三个方面的依据：天津空港物流加工区的用地规划及招商配套政策要点；入驻企业住宅置业特点及区域市场需求、客户选择偏好；竞争性开发项目及市场供需分析。 本次调查的结论需要直接调查和个案经验借鉴相结合，因此，对区域内入驻企业的中高层干部问卷调查是重点，同时，需要配合天保建设公司组成外埠成功案例的直接学习和借鉴，为项目定位提出符合土地价值最大化、资源利用最大化，具备前瞻性和独创性的定位分析意见。最终，通过结合业主建设指导思想和调查实际，论证确定本项目定位、产品组合及布局的建议。 报告总成需要把握要点： （1）侧重以直接调查和市场分析为主，在分析中得出结论； （2）围绕发展商和项目直接需求进行，为项目的市场定位和建设计划提供依据； （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 第一部分：项目条件分析 Part1:Analysis of the proposed project 一、项目位置 本项目坐落于空港加工区商务中心区及空港居住用地内，属于商贸D区XXXX地块，位于空港加工区中环东路东侧，东五道以南、东六道以北。 1、项目位置示意图： 2、项目四至图： 二、宗地现状 1、土地使用权状况 该用地已通过国有土地使用权有偿出让,见《XXX地块国有土地出让合同》，于 年 月 日由天津天保建设发展有限公司受让并摘牌。 项目总用地面积：118313.8平方米（坐标及面积以定桩书为准，见项目用地红线图）。 其中包括：白领公寓（暂定名）用地：60746.1平方米，规划用途为白领公寓。 住宅项目用地：57567.7平方米，规划用途为纯住宅。 2、项目开发状况 天津空港物流加工区现状用地主要为盐碱地、荒地、水面、村庄用地和有关单位用地，用地中部现状为滨海高尔夫球场(占地63公顷)，于规划用地中部和西南部有少量企业用地。空港物流加工区自2002年10月批准成立以来，已经按照区域总体规划的要求，分期进行了开工建设，到目前为止，区域中心大道西侧的道路、排水、照明等市政基础设施工程已建成，东侧的市政设施工程正在抓紧建设中。区域内已有部分企业开工建设。区域西侧的沿京津塘高速公路和区域北侧的沿津汉公路一侧河道绿化工程也已经完成。 该用地开发项目已列入天津空港物流加工区一期总部经济带建设计划重点配套居住项目，见天津保税区建设管理委员会《天津保税区发展规划》。 项目建设计划应于2009年内开工。天津物流开工区规划建设局已进行控制性规划要求，见《居住项目规划设计要求》。 该用地地块呈不规则多边形，场地内基本平整，附着杂草等植被。23.5平方公里，现在已规划开发建设。二期建设用地由北侧津汉公路、西侧规划的津汕高速公路、南侧京津塘高速公路和东侧东金公路围合，占地18.5平方公里。三期发展用地由北侧津汉公路、西侧东金公路、南侧京津塘高速公路和东侧汉港公路围合，占地13平方公里。 该区域为天津临空产业区（航空城）核心建设区域，与民航科技产业化基地（IBCA）、滨海国际机场、空中客车（AURBUS）天津总装厂、空港物流区、中国民航学院，构成天津航空城富于高新技术企业总部聚集的发展空间。 空港物流加工区作为天津临空产业区（航空城）的重要组成部分，截至目前，已经累计完成固定资产投资131亿元，600多家中外企业在加工区注册，100多个项目竣工投产，70多个项目正在紧张建设。 目前，一期基础设施已经完成，累计基础设施和企业固定资产投资130亿元，注册企业600多家，其中外资企业200家，每平方米投资密度超过500美元。 随着天津滨海新区开发开放纳入国家总体规划和空客A320项目的带动，越来越多国内外航空企业慕名而来，已经注册落户11家航空制造企业，30个航空产业项目正在进行洽谈，其中10个是空客A320的配套项目。天津空港物流加工区初步形成航空产业的聚集势头。 此外，加拿大的麦格纳、日本的丰田合成、意大利的高利尔和金威啤酒等103个项目竣工投产，意大利的扎努西、中兴通信等80多个项目正在建设。市政府与国家民航总局共建的国家民航产业化基地，与中科院合作的工业生物研发转化基地已全面启动建设。 按天津空港物流加工区建设发展规划，其发展定位为：依托空港区位优势，大力发展空运物流及其相关加工制造产业、建设空港国际物流及相关工业为主，商务、居住协调发展，功能齐全，具有高质量的生态环境、高品位的商住环境和高质量的文化环境，体现现代化、高科技、人为本的特点，创造出和谐、美观、健康、高效的“生态工业园区”。 其功能定位为“航空产业特色的现代化制造业和高新技术产业研发、转化基地，会展、总部经济及配套生活服