思源2010年天津天一中之北镇项目营销.ppt

关于新城的时代理想 ——天一.中北镇项目营销推广沟通——;前期回顾;营销思路;COMPANY;更快;更新;更高;天津，;在这里，智·富正在汇集;在这里，欲望正在多元;华苑;;中北镇市场发展历程—— 历经6年，三个阶段，区域开发过半，区域日益成熟/未来区域将进入再升级阶段;2005年，万科假日风景进驻西青，随后，水语花城、大地12城等项目陆续进驻;中北镇市场发展历程——;针对当前天津及中北镇区域的特征，站在历史的角度和高度;第三章;It was the age of CITY：;天一+中北镇 肩负多重使命 ;目标三大风险;外;;区域划分;大盘、名企、名盘集中放量，高层、洋房、别墅产品同时出击;在售洋房产品——主流价格平台在9000-9500元/平米;洋房市场——高速高价产品，未来供应稀缺;未来洋房市场预判——市场存量较小，未来存在一定的市场空白点;高层在售产品;高层市场——高层产品为目前主流供应，产品形式已实现市场认知，年均消化约10万m2/未来可预计存量达到100万以上;未来高层市场预判——市场需求量较大，溢价能力较高，未来依然是主流产品;别墅在售产品;出售情况;别墅市场小结——市场存量及供应量均较少，存在区域市场空白;区域内竞争——区域存量约140万m2，主要竞争集中在2010年下半年，供应结构以高层产品为主，别墅初露峥嵘，洋房日益稀缺;区域内竞争小结;客;在售项目;别墅客户分析——以朗润园为例;统计时间：2010年1月27日至2010年2月24日 排卡总量：23张;由于万科的品牌积累以及口碑传播，加之储客期推广动作仅以短信形式配合，排卡客户多为朋介以及万科老业主再购。;客户分析小结——;针对风险的项目定位;万科盈润园——客户改善兼投资性需求凸显;已成交客户来源 区域来源：客户多来自南开及项目周边，另有部分红桥区客户； 客户描述：客户有较高的经济实力，对总价不敏感，初次改善型客户居多，有部分客户为子女购置婚房 客户多认可项目的精装品质，对户型设计和产品力品质认可，看重品牌开发商产品 已成交客户特点 对政府南运河改造政策看好，对南运河景观较为感兴趣 注重社区景观，较为青睐富力湾社区景观 对精装产品感兴趣，比较倾向富力湾奢华式的装修 在经济实力方面属于中北镇中上游客户，经济实力较强。能够接受较高总房款;已成交客户来源 区域来源：客户多来自南开及项目周边，另有部分红桥区客户； 客户描述：多为实用至上的居住型客户对价格敏感，但对社区及产品要求也比较挑剔，需求明确为两居，有部分客户为子女购置婚房，总价承受能力有限； 客户多认可项目的低价策略，对户型设计和产品力品质认可，同时受价格驱动。 已成交客户特点 吸引总房款较低的客户群体。客户经济实力不强 对物业品质和区域位置不是很在意 对精装产品没有情结 更青睐低密生活;已成交客户来源 区域来源：客户多来自南开及项目周边，另有部分红桥区客户； 客户描述：多为实用至上的居住型客户对价格敏感，需求明确为两居，有部分客户为子女购置婚房，客户多属观念传统，不欣赏、也不理解住房的创新型设计，总价承受能力有限； 客户多认可项目的低价策略，对户型设计和产品力品质不认可，受价格驱动。 已成交客户特点 经济实力较差，属于中北镇中下游客户。 对社区品质、物业品质、户型等都没有过高要求。 要求交通便利，基本生活配套齐全。;;他们对生活的要求：城市，城市，再城市;他们对城市的期许：生活，生活，再生活;品质极致型;首置圆梦——经济实力有限，追求别墅低密生活;置业逻辑;置业逻辑;置业逻辑;置业逻辑;置业逻辑;针对风险的项目定位;以改善升级型居住做为主导功能的低密度高尚社区;高尚社区与浪漫主义生活必备标准;我们有什么……;我们的与众不同……;我们的与众不同……;我们的与众不同……;我们的与众不同……;我们给客户的价值……;致臻藏品．一宅天下;第三章;1、基于区域，如何借势区域定位转化，提升项目品质认知？ 2、基于竞争，如何突破销售壁垒？ 2、基于目标，如何解决前期客户量的问题？;问题1：基于区域，如何借势区域定位转化，提升项目认知;1;谁说的更有力？;问题2：基于竞争，项目如何突破销售壁垒？;1.规模牌;2.质量牌;3.配套牌;例如：儿童成长健康管理;2、全方位健身娱乐中心;例：Sergio Rossi 旗舰店;超市;幼儿园;园林示范;园林示范;园林示范;极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑别墅情调;问题2：基于竞争，项目如何突破销售壁垒？;270度弧形影院 3D立体宣传片 仅18席座位 样板示范区呈现之前的杀手锏 通过3D的渲染兑现北中国首席湖居物业的价值;2010年，开启仲夏嘉年华活动，定义都市新时尚生活;;报广、网络——线上高??高打，迅速引爆市场广泛关注;点位选择——