戴德梁行深圳圣莫丽斯之项目营销执行报告.ppt

——圣·莫丽斯项目营销执行报告;目标;导入期;A）社区智能化设施增值 B）国际化学校入驻增值 C）品牌商家招商引进增值 D）国际管家服务增值 E）开展风情活动增值 F）住户专车等生活配套服务增值;B）竞争对手智能化的可能性考虑 －－星河丹堤 －－香蜜湖一号 －－万科第五园;事件营销;名车效应 名车捆绑销售 -----身份象征，购楼7折买奔驰;名牌效应 活动冠名 ------与世界之窗联动，举办圣 莫丽斯瑞士长号表演冠名活动;报告核心内容;位于深圳二线拓展区南端，塘朗山脚下，牛咀水库西南侧，自然资源良好；与新兴豪宅区香蜜湖直线距离4.5公里，4分钟车程。;地块价值分布;产品特色—— 香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘 （总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端） 社区规划 后山私家公园； 建筑布局高差叠落，层次感强 大面积活水湖景 沿湖栈道 10000平米大型双会所 超高绿化率 综合容积率低 建筑的舒适性（大楼间距，户型尺度） 外观设计（现代欧式建筑风格，线条优美） 沿入口处大型风情商业走廊，直接山景;经济指标;项目六大价值点;水榭 花都;1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖岗山项目等将陆续入市 ?;二、市场概况与竞争;区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片状集中分布，其它区域则零星分布 ; 建筑风格：目前市场以北美、意大利、法国等欧陆风格 为主； 户均面积：联排别墅170-270m2，独立别墅240-800m2 价格区间：别墅均价集中在￥1-3万/m2； 客户：本地人、潮汕人、国内大城市来客、港人、台湾，韩国、新加坡 等外籍人；职业主要有：私营企业主、外资/跨国企业高管、国企副 总以上人士、政府官员、文化演艺界成功人士、持外国护照在大陆做 生意的华人等。 别墅产品主要竞争点： 资源（山、海、湖）、景观（包括自然景观 及人造景观）、价格（赠送面积）、产品风 格及品质； 普通别墅（经济型别墅、亚别墅）面临着来自城市平面豪宅的挑战。; 深圳目前尚较缺乏顶级豪宅 深圳别墅市场二极分化将更趋严重 未来几年必将有一些顶级产品陆续面市，在品质和售价方面将会有较大的提升；另外随着TOWNHOUSER、情景洋房 的热销，亚别墅产品供应量还将继续上升。 深圳的城市竞争力持续提升 香港、澳门与内地经贸合作更紧密，珠三角经济圈实力的提升，将会吸引更多国内外实力派人士栖居。 客户层面和物业选址的外扩——走向东部、走出关外 单纯价格的竞争将逐渐退出主流，市场特征表现为产品核心力与整体品质的竞争，别墅产品的升级与创新、附加价值、整体性价比、营销推广将成为能否被市场认可的关键;未来供应量一览;未来供应量一览;时间;项目;;;;竞争项目因素对比;1、区域内竞争情况：区域内同类型产品较多。 同区域本项目最大的竞争对手为星河丹堤，其目标客 户定位为“中产阶层”，价格将具竞争力；下游产品有 万科第五园及万科城的低价抢客；后续有龙一号、信 托项目的同质竞争。 2、区外竞争压力：香蜜湖一号的高端截客及来源于强势 热点片区可替代产品的竞争压力（如华侨城、红树湾）； 3、竞争优势：自然资源，区位、区域纯净无干扰； 4、竞争劣势：交通一定时期内不便，认知度、配套、 人文方面较为弱势；发展商品牌号召力弱。;三、策略推导和分解;策略一：强化产品和资源的价值点的价值策略 策略二：形象领先的竞争策略 策略三：强势推广的营销组织策略;——我们的价值策略;社区六大增值点;1、客户关系管理服务;2、可定制式的装修方案;3、国际双语幼儿园;4、上游生活俱乐部;信息服务系统 ——提供完善的电脑网络、电话传真、邮政速递、数字电视卫星接收系统，保障业主商务、生活的信息沟通渠道畅通 医疗服务系统 ——建立社区诊所，方便业主及其家人/服务人员日常普通疾病及紧急病症及时诊治 安防服务系统 ——国际管家，猎犬巡逻等，提供