扬州市城市宏观市场环之境研究.pptVIP

扬州地处苏中，具有承南启北的特殊区位，地处三大都市圈交集的区位优势为城市的发展奠定了基础 扬州市地处苏中腹地，具有承南启北，连接苏南苏北的特殊区位优势； 随着扬州火车客运站建成、润扬大桥通车、328国道（扬州段宁通公路）投入使用，扬州的对外开放程度将不断提升。 作为国家级历史文化名城，扬州城市历史文化底蕴深厚，荣誉颇多 扬州是国务院1982年公布的第一批24个国家级历史文化名城； 近几年来，扬州市坚持以美化城市形象、拓展城市空间、提升城市品味、增强城市功能为目标，成为省内首个全国最佳人居城市。 历史悠久的文化名城 国家园林城市 国家双拥模范城 江苏省人居环境奖 国家卫生城市 国家环境保护模范城市 全国创建文明城市工作先进城市 2006年度“联合国人居奖” 扬州市即将步入城市化发展的第三阶段，工业将成为绝对的经济支柱，经济将步入高速发展阶段 2003-2007年，扬州城市人口保持低速增长，5年时间仅增长4万多人； 2007年末，户籍总人口为459.25万人，比上年末增加23287人，增长0.51 %。自然增长率为1.37‰。全市登记出生人口31638人，出生率6.92‰；死亡人口25367人，死亡率5.55‰。 。 2005年扬州城市化率为48.3％，2006年有所增长为49.2％，2007年扬州城市化率预计快达到50%。 经济总量高速增长，经济提速处于酝酿期，城市房地产处于快速发展阶段 城市经济主要依赖于第二产业，另外第三产业也比较发达 三产业所占比例自02年来逐年减少。经济发展多依赖工业发展，工业所占比例每年涨幅较大，可见扬州是以工业为发展重点的城市，房地产在内的第三产业，发展较对较慢，但从06年开始这种局面有所转变。 随着经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入和消费者支出增长较快，全市消费品零售总额在06年出现大幅增长 近年扬州居民人均可支配收及消费性支出都在稳步的增长，居民大件商品的承受力不断增强。 固定资产投资额不断加大，对于全市的经济拉动作用明显 小 结 扬州城市特殊的地理区位、资源及高城市化率注定其城市经济将进入高速发展期； 高速发展的经济为当地房地产市场发展带来保障，在资本市场的强劲支撑下，高速稳定发展的工业（尤其是高资本、技术密集型产业）、快速发展的现代服务业、商业流通业推动经济高速稳定发展，不断提升居民的消费能级，商品房购置人群得到了很大扩充； 城市“主导向南，拓展东西”的发展方向给这些区域的发展带来了活力，在城市发展和增容的过程中，城市建设和房地产开发迎来了更多的市场机遇和挑战。 受调控影响，扬州房地产开发土地成交面积在07年出现大幅回落 2007年1-12月份，房地产开发用地成交166.47万平方米，同比下降53.67%，均价为1304元/㎡，同比下降5.51%。 其中生地成交78.24万㎡，同比增长470.97%，均价为527元/㎡，同比下降45.89%，熟地成交88.23万㎡，同比下降74.47%，均价为1992元/㎡ ，同比增长42.69%。 市区房地产开发投资持续保持稳定增长，2007年增幅较大，其中住宅投资占绝对主力 房地产开发投资不断增长，其增幅在07年又有提高； 住宅开发依然是房地产开发投资的主体，但办公用房的开发投资近年有所提高 ； 市区商品房施竣工面积基本比较平稳，这预示着市区商品房供应市场比较健康有序 市区商品房呈现供不应求的良好局面，其中07年普通商品住宅、别墅等产品表现尤为突出 07年市区供应住宅产品主要为多层，从供销情况看，小高层、高层产品已逐步被市场接受 从户型供销情况来看，市区商品住宅市场供销套数主要集中在100-144㎡ 市区房地产主要分为五大板块，西区是发展比较成熟的区域 老城区：范围较小，由于目前扬州对老城区开发存在诸多保护和限制，因此新增产品较小，另外，老城区是扬州金融和商贸核心区； 西区：西区长期占据住宅市场供应和销售的主体，扬州目前的中高端住宅产品基本集中在该区域，随着不断发展，该区域配套、交通、人气等都大为增强，居民生活、工作等都非常方便； 东区：与西区相比，东区发展比较滞后，由于历史原因，该片区长期比较脏乱、破旧，虽然近几年环境有所改善，但整体居住环境及居民素质等都不及西区； 北区：北区发展较慢，由于临靠高速，因此形成了众多的大型专业市场，另外北区南侧借助瘦西湖也形成了一些新兴的居住项目，北区由于区位较偏，因此供应住宅消费者基本为当地居民； 南区：南区开发较晚，目前暂无项目。 西区占据市区商品住宅半数以上的市场份额，其次是北区 1-12月西区新增供应92.41万㎡，占市区整体的58.5%，东区普通商品住宅新增供应20.58万㎡，占市区整体的13%； 北区由于石油山庄的加入，新增供应40.44万㎡，占市区整体的25.6%；老城区新增供应较少，达4.