西安市曲江新区区域市之场研判报告.docVIP

西安曲江新区 区域市场研判报告 REPORT OF INVESTIGATION OPINION  说明： 本报告主要内容是在项目定位及开发策略之前的市场研究和判断，由西安市宏观态势浅析、西安市房地产市场分析、曲江新区房地产市场分析和项目的区域分析组成。 需要强调说明的是：市场是动态变化的，本次报告仅仅是创典全程地产运营机构在对西安2005年11月之前市场研究的基础上，对当前的一种总结和对后市的一种展望。在未来项目推进的过程中，我们将会随着项目的进展结合市场的变化，及时跟踪研究，并做出同步调整。  目 录 CONTENTS 一、西安市宏观态势浅析 二、西安房地产市场分析 三、曲江房地产市场分析 四、地块区域分析 第一部分 西安市宏观态势浅析  一、西安市概况 （一）区域辖属 西安总面积9983平方公里，市区面积1066平方公里，辖9区4县，人口约702.59万。西安市位于黄河流域中部关中盆地，南和东南以秦岭山脉主脊为界，西以太白山地及青化黄土台塬为界，东以零河、灞河山地为界，东西最长204公里，南北最长116公里。全境境内海拔高度差异悬殊位居全国各城市之最。巍峨峻峭、群峰竞秀的秦岭山地与坦荡舒展、平畴沃野的为何平原界限分明，构成西安市的地貌主体。 西安地区自古有“八水绕长安”之美称，市区东有灞河、浐河，南有高河，西有皂河、沣河，北有渭河、泾河，还有黑河、川河、劳河、零河等较大河流。其中绝大多数属黄河流域的渭河水系。渭河横贯西安市境内150KM，年径流量25亿立方米，按地下水储量估算，总计19.91亿立方米/年，水源资源较为丰富。 西安地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东地区的门户与交通枢纽，亚欧大陆桥陇海兰线新线上最大的中心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。优越的地理区位使西安成为中国北方中西部最大的商品流通中心和物资集散地。同时，悠久的历史积淀和丰富的人文资源使西安位居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的国际旅游园林化城市。作为西部大开发的龙头城市，假日经济的进一步深化，也将给此地区房地产开发带来非常商机。众多优秀的大专院校、科研院所保证了西安科技综合实力雄居中国第三，其城市人口中约1/10具有大学文凭。　　西安的人口特点:人口增长类型进入了“低出生、低死亡、低增长”的现代人口再生产类型少儿比重下降老人比重上升男性多于女性十分之一以上受过大学教育住城镇的多于住农村的 （八）西安市规划发展环境 1、城市性质和城市特色 西安市规划分为近期（2004-2010年）、远期（2011-2020年）、远景（2020年以后）。并对城市性质做了重新定位，即：西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会。今后，西安将建设成古代文明与现代文明交相辉映，老城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。 2、城市规模 人口规模：2010年市域总人口规模为955万人；市区（碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县），人口规模为695万人；主城区人口规模为525万人。2020年市域总人口规模为1030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。 用地规模：2010年市区用地规模为695平方公里；主城区用地规模为525平方公里；2020年市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里，人均建设用地100平方米。 3、城市发展目标 到2020年，全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。规划提出要将西安建设成为经济繁荣昌盛、基础设施完备、人民安居乐业、生活富足、生态环境优美、城乡协调发展、社会有序和谐、政治民主文明的国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心。 4、城市总体布局 采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。 布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。 未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心，即在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成