重庆市北碚温泉项目市之场可行性研究报告.doc

国旅联合股份有限公司北碚温泉项目 市场可行性研究报告 重庆旭日房地产顾问有限公司 2006年7月 目 录 基本研究结论 3 第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究 9 一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况 9 二、北碚区宏观环境资源价值及旅游业发展状况 21 三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况 26 第二章 重庆温泉旅游及度假村发展态势研究 32 一、重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期 32 二、重庆温泉旅游市场潜力巨大 33 三、 重庆典型温泉度假村调研 44 四、重庆温泉度假村态势总结与机会分析 64 第三章 重庆旅游地产发展态势研究 66 一、重庆典型旅游地产开发项目研析 66 二、重庆旅游地产发展状况研析 71 三、北碚温泉项目旅游地产发展的机会研究 74 第四章 重庆温泉市场需求研究 76 一、针对旅游业者的需求市场调研 76 二、针对温泉消费需求市场调研 81 第五章 北碚温泉项目可行性研究结论 90 一、北碚温泉项目简介及周边概况 90 二、北碚温泉项目SWOT分析 99 三、北碚温泉项目开发价值及机会梳理 100 四、北碚温泉项目容量分析 103 五、北碚温泉项目开发的市场可行性结论 104 六、北碚温泉项目发展机会与方向 105 （一）北碚温泉度假村市场的发展机会与方向 105 1、项目定位建议 105 2、项目档次定位建议 106 3、项目目标客户群体定位建议 107 4、项目产品特色建议 109 5、主要营销与推广方式 111 （二）、旅游地产发展机会及方向 112 基本研究结论 本报告主要通过对重庆宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。 【市场可行性结论】 北碚温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入重庆市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。 但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。 【温泉度假旅游项目发展机会与方向】 1、项目主题定位： 集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村 定位释义—— 温泉特色是本项目最大的特色，其可填补北碚区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著的竞争力。另一方面，北碚本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而成为全市的领导者之一。 本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。北碚历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。 由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。 休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。 整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清新、世外桃源型。 2、项目档次定位 建议项目档次定位为中高档。 从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。 3、项目目标客户群体定位 1）经济收入特征 建议本项目目标市场包括： 2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）：首先集中在北碚区、北部新区、沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。 3）目标市场的年龄特征 目标客户主要以25-60岁为主，其中25-40岁的中青年人主要以休闲运动为主，40-60岁的中老年以养生休闲为主。 4）目标市场的群体特性与行业特征 建议本项目以团体客流为主，占60%左右，其它散客占40%左右。其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。 项目产品特色 度假村主要经营特色为：温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。 温泉特色： 温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品。将颐尚温泉的成功温泉特色引入重庆市场，并结合重庆市场