长沙新族银盆岭项目市之场调研报告.docVIP

目 录 一。 宏观政策分析及预测 1。国家宏观调控政策走向 1 2。新政对房地产市场影响分析 4 3。新政对本项目影响的关键点 7 二。 宏观背景分析 （一）。宏观经济发展状况 8 （二）。长沙市城市整体规划 12 （三）。小结 13 三。长沙市房地产市场研究分析 （一）。长沙房地产历年经济发展情况 14 （二）。房地产市场现状 17 （三）。房地产发展前景预测 22 四。项目地块研判 1。项目地块现状 23 2。项目地块特质综合分析与评估 25 五。区域整体市场分析 （一）。岳麓区城市发展状况 26 （二）。岳麓区城市发展规划 28 （三）。区域房地产市场现状 29 （四）。区域房地产市场走势研究 33 六。区域竞争项目调查分析 （一）。在售项目 34 （二）。拟建项目 43 （三）。重点竞争项目对本项目的借鉴点 44 七。项目SWOT分析………………………………………………………………………45 八。目标客户群专项研究………………………………………………………………… 47 九。目标市场定位 …………………………………………………………………………49 1。 市场细分 49 2。 选择目标市场 49 3。 目标市场身份定位 49 4。 目标市场心理分析 50 5。 目标市场价值取向分析 50 6。 目标市场细分比例确定 50 十。市场研究导向性结论………………………………………………………………… 52 1。项目核心价值与竞争力 52 2。项目开发要点问题 53 3。产品定位 55 4。产品规划建议 56 新族·银盆岭项目市场调研报告 一。 宏观政策分析及预测 1。国家宏观调控政策走向 政策 发布 时间 发布单位 主要内容 主要影响 《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》 2005年3月?宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。房贷优惠政策取消调控涉及消费层面国八条2005年3月 国务院 重视稳定住房价格负起稳定住房价格的责监测市场运行贯彻调控住房供求的政策措施组织对稳定住房价格工作的督促检查2005年月房地产税改革深入调控触及交易环节《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005年5月七部委要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 《》明确新建住房结构比例调整住房结构，引导合理消费2006年月央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 国六条2006年5月国务院调整住房供应结构、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、合理控制城市房屋拆迁规模和进度、整顿和规范房地产市场秩序、加快城镇廉租房经济适用房制度建设、完善房地产统计和信息披露制度2005年中国房地产业宏观调控政策比以往都要来得更猛烈些中央抑制房价过快上涨的一是经济环境发生了根本性的变化。1998年中国经济面临的是通货紧缩压力，因此采取了一系列政策措施来启动住房，而2003年后的中国，出现了部分行业的过热现象，煤、电、油、运全线告急，进出口连续几年增长超过30%。房地产行业投资钢铁消费与生产的高速增长电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力。，宏观调控的重点是房地产业房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量相当高的比重，房地产金融的风险越积越高房地产市场的风险最终会转嫁给银行，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于“高烧”状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现变化的深层原因。抑制 2。新政对房地产市场影响分析 （1）。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。发挥税收、信贷、土地政策的调节作用２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期