万科武汉长安新城大精盘项目整体定位专题研究报告.ppt

第一部分 区域简介 第二部分 项目概况及操作思路 第三部分 大盘专题研究及开发思考 第四部分 市场研究、一期客户定位 第五部分 产品定位 第六部分 示范区建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品定位—项目概念 打造“城市化”界面建筑和“自然田园风光”景观的概念： 1、建筑立面表现品位、格调的城市印象。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、园林景观建议以回归田园，亲近自然为主旨，以“与秦岭的距离”作为项目空气质量的卖点打造“自然田园风光”的园林景观。 产品定位—项目概念 设计项目内部多条自然景观轴，打造多节点的“核心景观带”。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 大学城 活动中心 打造大学生文化活动中心，配合部分学生公寓 长安体育公园 将社区运动场所园林化并组合成集中式体育公园 3、配套方面需要充分满足“类城市”概念，通过配套提升项目价值，同时把配套进行“城市化”和“概念化” 产品定位—项目概念 长安购物公园 打造城市级综合商业中心，引入具有导入能力的商业主力店 长安绿地休闲广场 将项目西侧绿地景观带打造成市民休闲娱乐广场 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品定位—产品类型建议 以3.0容积率为产品类型定位基本前提； 一期需要有部分低密度产品形态，提升整体观感价值； 别墅类产品对3.0容积率贡献太小，且一期没有优势资源进行展示支撑，暂时不予考虑 万科专利产品情景洋房满足低密产品形态要求，选择其作为高价值产品 产品形式 别墅类 普通多层 情景洋房 板式小高层 点式中高层 点式高层 酒店式公寓 层数 4层以内 6-7层 6-7层 8-11层 12-19层 20-33层 18-24层 容积率 0.6-1.0 1.2-1.4 1.0-1.2 1.6-2.2 2.2-2.9 3.0-4.5 3.0-4.5 功能解析 容积率贡献小，一期区域环境不支撑 产品差异化不足，无法提升产品溢价 万科成熟差异化产品，满足低密产品形态，产品溢价 容积率贡献不高，提升观感价值，产生部分溢价 容积率贡献较高，满足产品多样化，与高层功能相似 容积率贡献高，一期容积率大量分担者 容积率高，可分担部分商业用地容积率 产品选择 √ √ √ √ 产品类型：6+1情景洋房、11+1板式小高层、33层点式高层、极小性服务公寓 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品定位—产品面积定位 6+1情景洋房面积建议 户型 四房两厅（一层不计地下室） 三房两厅（二层不计露台） 三房两厅（三层至五层） 五房两厅（六、七层复式单位） 面积 约146m2 约135m2 120m2左右 160m2左右 11+1小高层面积建议 户型 三房两厅（一层） 三房两厅（二层） 三房两厅（三层至十层） 四房两厅（十一、十二层复式单位） 面积 140m2左右 160m2左右 33层高层面积建议 户型 边户（小三房、三房或3+1） 中间户（两房或2+1） 面积 95m2 、120m2 75m2左右 20层酒店公寓面积建议待一期产品定位完成后以专项报告研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品定位—产品面积定位 首置产品主要针对导入型移民客户，以西高新和城南片区的年轻客户为主，产品需要达到低总价、精装修、基本功能完善的要求。 首改产品主要针对导入型移民客户和部分地缘型客户，以西高新和城南片区的成熟型客户