世联临沂市开元上城精项目价格策略.pptVIP

销售目标 销售目标下存在的问题 项目概况 开元上城占地157亩，建筑面积约25万，由金雀山路、中丘路、平安路、即丘路围合而成。 分南北两期、共四个组团开发， 首期开发南区，5-13号共9栋楼。 一期户型状况 项目卖点 产品细分，分类比准 产品分类表 VIP卡认购情况分析 结论 结论 已售竞争楼盘状况 结论 2006年下半年推出楼盘一览表 结论 总体推售策略 南区整体价格策略 启动区价格策略 竞争楼盘选择原则 竞争楼盘权重 核心均价形成 平面调差原则 平面调差影响因素权重 水平调差分布表 垂直差确定 特殊调差 综合折扣率 把握各个批次的价格增长幅度 启动期三套价格表试算 单价敏感性分析 总价敏感性分析 点对点分析验证 点对点分析验证 点对点分析验证 分批调价后单价敏感性验证 分批调价后总价敏感性验证 回顾 项目名称 香榭丽舍 清水湾 观河苑 恒丰国际 合计 销售部权重打分 　 0.55 0.2 0.15 0.1 1 0.65 0.15 0.1 0.1 1 0.5 0.2 0.2 0.1 1 0.75 0.1 0.1 0.05 1 0.55 0.15 0.15 0.15 1 0.65 0.2 0.05 0.1 1 0.6 0.2 0.05 0.15 1 0.65 0.05 0.3 0 1 总和 4.9 1.25 1.1 0.75 8 权重 0.61 0.16 0.14 0.09 1.00 项目名称 香榭丽舍 清水湾 观河苑 恒丰国际 合计 营销公司权重打分 0.6 0.2 0.15 0.05 1 0.49 0.19 0.2 0.12 1 合计 1.09 0.39 0.35 0.17 2 权重 0.545 0.195 0.175 0.085 1 项目名称 香榭丽舍 清水湾 观河苑 恒丰国际 合计 世联权重打分 0.55 0.3 0.1 0.05 1 合计 0.55 0.3 0.1 0.05 1 权重 0.55 0.3 0.1 0.05 1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标分析 项目概况 销售目标 目标下的问题 竞争概况 销售策略 价格策略 产品细分 基本资料 认筹客户分析 平面及垂直调差 价格敏感性验证 比准楼盘选择 策略总纲 核心均价形成 价格策略导入 回顾 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目 香榭丽舍 清水湾 观河苑 恒丰国际（铂宫） 合计 均价 3800 3500元 3400元 4000元 折算率 1 1 1 0.9995 折后价 3800 3500 3332 3998 比重 58% 20% 14% 8% 100% 折算价格 2204 700 476 320 3700 通过对各竞争楼盘的对比分析，得出开元上城静态对比均价为3700元。 鉴于临房集团和沂河花园的品牌影响，考虑品牌溢价（1%-3%，），本项目取100元。 均价=比准均价+品牌溢价=3700+100=3800元 该对比均价未考虑市场自然溢价。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标分析 项目概况 销售目标 目标下的问题 竞争概况 销售策略 价格策略 产品细分 基本资料 认筹客户分析 平面及垂直调差 价格敏感性验证 比准楼盘选择 策略总纲 核心均价形成 价格策略导入 回顾 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 基于对销售一线人员的调查，得出影响水平差的主要因素有：朝向、通风、采光、景观、户型、面积、噪音、楼间距等八个因素。 最大限度的考虑各种因素对于价格的影响，以发挥价值的最大化，并能够利于价格的合理攀升。 为了使各个单位能够价值最大化，保持均衡消化，根据经验和与营销公司共同商定，最大水平价差定为700元。 Evaluation only. Cr