世联2008年承德商业精项目物业发展建议.pptVIP

承德商业项目物业发展建议 谨呈：嘉裕房地产有限公司 本报告的形成思路 业态定位： 目标消费群体定位： 规模定位： 在确定各物业规模之前需要明确以下几个问题： Q1.地下停车位到底该做多少个？ Q2.要不要做地下商业？ Q3.经济型酒店的规模？ 关于停车位的建议：400个停车位，地下约1.4万平米 限制条件：从经济性以及地块条件来考虑，本项目各物业建议共同使用同一停车场，且以地下停车为主。 本项目需要大量停车位的物业主要有：大型超市、酒店、大型餐饮，以下通过各类物业的停车位情况，综合考虑确定本项目停车位。 关于地下商业的探讨： 如果要做地下商业，对于本项目而言，我们能做什么？ 对本项目而言，可能做到地下的业态仅有超市和ktv，其他业态从经营角度不适宜于做到地下。 如果超市做到地下一层：我们建议本项目超市规模不宜做的太小，以1万平米左右为主，那么意味着超市必须占用商业价值最高的地上一层，但其可实现的价格要远远低于它的价值。不如让专卖店放置一层，超市放置二三层。因此对本项目而言，超市不宜放在地下。 如果KTV做到地下一层：与在地上3层的方案相比，从租金的实现水平，形象的展示效果、与酒店的关联性等方面来看，没有任何的明显优势，因此不建议放在地下。 本项目做地下商业的隐患： 只能做到地下一层，规模受限，且紧邻河堤地质条件特殊，未来可能会出现渗水、坍塌等隐患。 从本项目指标条件来看，对商业没有硬性指标，商业可以实现完全地上化。 本项目商业总规模并没有硬性的指标，在这种情况下，如果想要增加商业的面积完全可以考虑在地上，没有必要增加地下部分的规模。 关于经济型酒店规模的探讨：我们认为本项目经济型酒店规模在1万平米左右，200间客房 规模定位： 物业发展建议体系 形象定位——在商业中娱乐 在体验中购物 以“家庭消费”为服务对象：放眼承德，哪里有适合一家老小一起消费、休闲、娱乐、购物、逛街的场所？ 以健康、自然为主诉求点：一切都在大自然的环抱中，这是一片净土，这里生机盎然··· 符合现代家庭成员的心理需求：这是一片清新、自由、广阔的天地，家庭外的第二空间！ 符合城市人群的心理需求：这里是我家，让我和我的家人可以放心的畅游，“我的地盘，我做主” 占据承德第一：第一家倡导“家庭健康休闲”概念的SHOPPINGMALL，形成异常清晰差异化的商业形象，并牢牢抢占“第一”的战略高地。 特色主题——满足全家人的休闲娱乐设施！ 儿童娱乐中心 电动城 运动竞技 网吧、杀人吧、书吧 …… 根据国内知名大卖场的选址要求，我们首先确定了基本的建筑指标 柱距：9m*9m 层高：5m 单层平面：90m*60m 车位数：400个 家乐福大卖场选址要求： 华润万家大卖场选址要求： 大卖场物业发展建议： 1F规划设计建议 2-3层规划建议 4F规划设计建议 垂直交通原则 大卖场主要交通组织： 平面交通原则 人流动线与主要空间 注：中庭的宽度或面积建议在300平米左右 铺面划分原则 2F平面规划： 3F平面规划： 大卖场物业发展建议： 1F规划设计建议 2-3层规划建议 4F规划设计建议 4F规划设计原则： 娱乐设施丰富，辐射客群广： 娱乐中心项目丰富多样，辐射客群范围广泛，从儿童到中年都能找到各自喜欢的娱乐项目，创造全年龄段消费环境。 娱乐设施与餐饮业态结合： 通常在综合型购物中心中，娱乐与餐饮业结合，可相互促进。 面对不同客群的娱乐设施有不同的分区以及鲜明主题：如儿童娱乐区可通过建筑形态、内容等方面，充分体现娱童话、快乐、梦幻般的意境。而面对青少年的娱乐设施可突出其竞技性、运动性。 娱乐餐饮区平面布局及项目设置 娱乐区意向 餐饮区意向 共享空间内容： 主入口 中庭 内部商业景观化 统一标识 主入口设计原则： 昭示性强、形象良好、特色鲜明的主入口可以增强商场的个性魅力，达到吸引客流的效果 中庭设计原则： 中庭是商场重要的转换空间与各类活动的中心，因此在尺度上较为开阔，给人以舒适明亮的感觉 中庭可通过绿植、小品以及休憩设施等，营造舒适的购物环境 商业景观设计原则： 通过绿植及水景等生态元素在商业景观中的应用可以给人回归大自然的感受，大大增强了人在商场中的驻留性 也可通过休憩小品、雕塑等设计强化商业景观的环境化与公园化 统一时尚的商铺招牌标识与商场导示 动线指引性明确的地面铺装及标志 共享空间 主入口 中庭 内部商业景观化 统一标识 商业广场设计原则： 通过喷泉、雕塑、钟楼等设计树立鲜明标志，同时在功能上满足休憩、展示等需求，达到吸引客流、聚集人气的效果 在广场南侧独立餐饮娱乐单体中建议设置观光电梯，增强各物业之间的互动 本项目观光电梯放置在广场南侧，消费者通过直梯可直接到达各个楼层 观光电梯的设置为各项目提供了独