世联深圳宝安总部经精济园项目报告分享要点.pptVIP

* 结合项目背景分析及开发商对于项目的愿景综合分析 如何发现问题？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发商目标解析 核心问题 核心问题 实现双赢：兼顾企业和政府双方利益； 利润最大化：实现控制风险，保证现金流平衡，实现持续滚动开发，持有优质资产，收获后期溢价； 品牌溢价：打造具有影响力的项目，树立企业品牌形象； R2 项目开发目标 R1 区域现状及限制条件 区域不成熟，缺乏市政及商务配套基础； 属于工改工项目，产品形式及租售比例受限，项目体量规模大，前期投入成本多，市场流通性较弱，变现能力受限； 通过开发目标、区域现状及地块限制性条件 ，得出项目需要解决的核心问题 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发商目标解析 核心问题界定 明确项目核心问题，并寻找产业、区域及市场机会，提出解决核心问题的应对策略及落地性措施 核心问题 如何发展？ 如何生存？ 区域发展不成熟，在诸多工改政策条件限制下，本地商务办公承接力不足，大规模、大体量项目是否能存活，机会在哪？ 项目的客户群体是哪些？区域发展不成熟、内需支撑不足的情况下，如何吸引客户进驻本项目？ 在实现生存的前提下，如何通过有节奏的开发在远期发挥规模效应，获取利益最大化，实现品牌效应？ * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2 项目操作亮点 1 项目背景及核心问题解析 报告结构 3 发展战略及定位 4 规划排布 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 步骤一：结合市场情况、客户情况、地块自身条件，通过案例借鉴解决核心问题。 如何解决问题？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.商业物业 3.酒店物业 1.商务物业 各物业 市场表现 产品特征：目前办公产品提升空间大，可售型物业市场稀缺 市场表现：商务办公价值未被充分挖掘，未来溢价空间大 客户特征：现有客户难以支撑本项目发展，需要依靠外部力量 机会点：区域内商务市场处于初级阶段，市场承接力不足，产业关联性强。本项目应充分扩大客户来源渠道，包括产业导入以及区域外引入等，并为多元化客户群体打造对应的商务产品 市场表现：市场表现较好，商品房能够兑现较高售价和租金，在石岩区域目前属于稀缺资源 客户分析：客群以本土村民为主，120㎡-140㎡三房和70㎡-80㎡的两房需求量最大，且市场表现较好，客户关注舒适度、户型、绿化 机会点：市场上120㎡ -140㎡三房和70㎡ -80㎡的居住物业市场接受度高且供应少，能够兑现较高售价，项目可提供此类产品满足市场需求 市场表现：消费群体以周边居民和工作人员为主；商业集中于宝石南路商圈，经营状况良好 消费者分析：中低端消费群体是市场消费主体，比较关注生活配套类业态以及品牌商家 机会点：本项目位于石岩核心商圈周边，亦非石岩商业升级核心地段，且石岩消费外溢严重，发展大型零售型集中性商业风险较大；本项目可考虑发展综合体配套型商业，重点发展目的性业态并通过品牌聚集形成消费拉动力 4.居住物业 市场表现：石岩各星级酒店规模较小，入住率较高，客源主要以周边工厂商务客为主，注重协议客户，对于会议功能需求不明显 客户分析：平时入住率较高，节假日入住率一般，注重协议价；高端客户存在外流现象 机会点：石岩高档次酒店市场经营情况良好，具有较大发展潜力，本项目可充分结合产业型商务消费需求发展高档次酒店物业 物业类型选择 市场机会回顾 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspo