世联深圳金地天悦湾精营销策略总纲.ppt

中国·深圳·观澜 2011豪宅革命元年;为卓越而来！;时间;项目概况;目标沟通;世联对目标的理解;目标解读1︱硬指标;1、整盘销售金额100亿意味着：成为深圳房地产历史上罕有的高速高价。;2、每年销售40亿意味着：上海、北京年度销售金额前三甲，深圳、广州年度销售金额第一位。;目标解读2 ︱软指标;1、金地品牌全国视野：引领趋势，打造金地华南独创的特色作品系;金地岗厦;2、地产行业全国视野：成为全国发展商尊崇并效仿的标版;3、豪宅客户全国视野：引发全国范围顶级豪宅客户的瞩目;世联案例：华润幸福里;目标解读;1;深圳现阶段豪宅发展现状： “地段+资源+物业类型” 典型代表：香蜜湖1号、波托菲诺;——“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。” ——“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。” ——“在城市中心，这里配套还行，生活方便。” ——“我选香蜜湖1号主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方便。” ——“香蜜湖1号产品太密了，基本没什么活动空间。” ——“香蜜湖1号周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降 低很多。” ——“波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比 较俗气。”;深圳现阶段豪宅发展现状： “地段+资源+物业类型” 典型代表：天麓、天涛轩;——“东部华侨城对于她们50、60年代的人来说是最好的居所。” ——“住在这想不长寿都很难。” ——“这里的球场还不错，空气真的很好。” ——“深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。” ——“有山有海的资源才更具价值。” ——“这个海景使我想起了西藏的某一个湖，真美。” ——“住进天麓后,感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。豪宅的概念一 定是方便的。” ——“东部的生活配套还是比较欠缺，适合度假，不适合居住。”;水榭山;——“曦城是纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。” ——“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是 比较有经验。” ——“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱， 真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没 品质。” ——“水榭山户型不好，只有200多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，未来 安全问题不知道大不大。” ;“晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。”;——“龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子；非常喜欢园林的浓郁地中海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加拿利海枣，和龙岸的是一样的。” ——“选择龙岸的重要原因在于是一个别墅社区，有湖景、有水库，并且户型设计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看好龙坂片区的发展，3-5年外部配套就会完善，会是以后的金领阶层首选的置业地，有投资价值。” ——“不喜欢龙岸的会所设计，感觉有点土豪，虽然很奢华，但缺少艺术感和品质感，比如水晶吊灯和立柱都缺乏艺术感，落地玻璃的封胶对接比较粗糙。” ;高端豪宅客户已形成的豪宅价值体系： “地段+资源+物业类型”;竞争市场总览：深圳豪宅之北向轴线; 未来关内豪宅供给：豪宅高层化趋势明显。 （豪宅片区资源型项目＋城市旧改项目）;山景资源豪宅代表;? 项目基本指标： 深南路以南/彩田路以西，金田路以东/福华三路以北 总用地: 161900 平米 总建面: 1071780平米 商业19.4万；住宅23万；办公8万；公寓36.6万 容积率：6.5 预计入市时间：2011年下半年 预计开发周期：5年左右;关内豪宅竞争：2012年前众多资源型豪宅以相继推出市场，后续开发阶段将面临城市旧改型豪宅的陆续推出。;7;类型; 项目指标： 位置：二线拓展区北部地铁四号线红山站附近 占地面积：6.2万平米 建筑面积：24.7万平米 住宅：17.28万平米 商业：7万平米 配套：0.17万平米 容积率：4.6 户型设置： 70-75平米——12％； 89平米——40％ 127平米 ——25％； 147-160平米——23％ 资源：龙华新城核心区城市资源 预计入市时间：2011年;星河住宅用地;2010年;;招商;关内资源型豪宅的激烈竞争;; 竞争下的思考：;全国豪宅发展趋势1;豪宅精装修：更注重产品设计、装修配置的细节;听听豪宅客户的声音：;全国豪宅发展趋势1;整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路； 追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线； 采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区； 路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极； 自建水厂、独家引用活水循环系