世联深圳鹏广达3号拙品营销策略案.ppt

;鹏广达10年走来，以“务实、高效、创新”的作风，本着“每一个作品都以精品的态度雕琢，每一个空间都以理想的尺度筑造”的开发理念，开发商本身就是品质保证，加上鹏广达东部战略布局以及对盐田人民的广泛深入理解，3号作品将又是一个 标准的诞生。;沙头角是改革开放30年的一个标志性区域，中英街是缭绕在深圳人心目中一块不可多得的沃土；但是，沙头角在房地产行内看来就像个有点自闭的孩子，沙头角的房地产项目没有引起太多的关注，疯狂上涨又下泻的K线也好，不可思议的深圳房地产市场也好，全球金融风暴也好，似乎都和这个看似宁静的地方没有太多关系…… 鹏广达3号作品，正是在这样一个乱世中平静诞生。 这样一个地方，这样一个注重务实、高效、创新的开发商，注定了3号作品明星的命运；因为她承载了鹏广达的远大理想，承载了我们对营销的理想； 我们为这样一个项目感到无比激动……;鹏广达理想——深圳东部新名片;世联对目标的理解;世联对目标的理解;精品项目路径下的关键问题;世联的思考路径——;世联的思考路径——;现状分析宏观基本面;现状分析宏观基本面;现状分析宏观基本面;现状分析宏观基本面;现状分析宏观基本面;现状分析宏观基本面;世联的思考路径——;2008年盐田： 盐田在深圳市场份额最低，非市场热点区域;2008年盐田： 供需失衡，一手成交受政策利好驱动，量升价跌，价格受个别楼盘拉动严重，成交产品以一房及别墅为主。;2008年盐田： 二手房市场成交全年整体萎缩，整体盐田二手市场成交量在全深圳市微不足道。;2010年盐田： 08年供应环比下降，剩余存量大，供应及积压产品以普通住宅为主，09年新增项目19个，片区硝烟渐浓;;沙头角同质同期竞争分析： 小户型及改善型3房受宠，符合本案产品供应;;东部山海家园——客户分析： 主力客户在盐田本地，被项目周边的配套优势吸引，供应看少、价格预期看涨。;;;世联的思考路径——;;;;在售项目竞争分析—— 盛世名门家园：共享部分公共资源，积压产品与本案同为小户，家门口的直接竞争者;盛世名门——产品分析： 小户滞销、阳光三房走量，整体形象粗糙，均价11000元/㎡;盛世名门——营销分析： 线下营销为主，调性平实;;;;东部山海家园——营销分析;;蓝郡——产品分析： 无敌海景、超高赠送、豪宅定位、高端配置;蓝郡——营销分析： 高举高打，线上线下双管，全市推广;片区竞争产品和营销张力各有文章，3号作品 存在突破空间;世联的思考路径——;盐田行政辖区，包括沙头角镇、盐田办事处和梅沙办事处。沙头角组团将发展为盐田区行政商业贸易中心，发展保税工业和先进工业。 2007年末区内常住人口22.13万人，户籍人口3.64万人，非户籍人口18.49万人。 城区性质：以港口为中心，运输、仓储业、旅游业、商贸业协调发展的现代化海滨城区。 旅游职能：建设成为深圳市东部旅游基地和滨海旅游度假区。 工业职能：突出港口开发建设，发展地方性的运输业、仓储业、外运理货代理及EDI信息传输业，并与龙岗等区域合作在外埠发展港口辅助性产业。;区域价值—沙头角，规划中的区域中心;深圳第二通道7月通车，盐田港与市中心区的通行时间将缩短至30分钟以内 北山大道与龙岗区的南辅道相连，并入快速路网，加强与龙岗区的大工业区及各镇的联系，作为盐田港与后方腹地龙岗区之间的主要联系通道 根据《深圳市客动轨道交通总体规划》，地铁8号线连接罗湖和盐田中心区。从罗湖区引2号轻轨线沿深南东路、罗沙大道，经莲塘和沙头角至盐田与平盐通勤铁路相接，并在沙头角、盐田规划二个客运枢纽 盐田港东侧开辟东部沿海高速公路，连接大小梅沙、葵涌，与六号高速公路相连 规划根据东部大旅游区的发展，预留梧桐山路北的通道，过隧道连接深沙路、盐田路高架与东部沿海高速公路相接 ;区域价值—完善的城市生活配套;区域价值—沙头角口岸丰富的人流和强烈昭示性;区域价值—人文价值和自然资源丰富;区域价值—封闭市场中自成一体的成熟区域;产品价值——品牌价值保证;产品本身价值—— 兼备自住投资价值的高使用率户型产品;产品本身价值——建筑本体;产品本身价值——主力户型分析;产品本身价值——主力户型分析;产品本身价值—— 区域核心的置业首选;世联的思考路径——;世联的思考路径——;世联的思考路径——;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;产品实践—— 小户型产品价值提升模式;世联的思考路径——;世联的思考路径——;营销实践—— 小户型营销价值提升模式;营销实践—— 小户型营销价值提升模式;营销实践—— 小户型营销价值提升模式;营销实践—— 小户型营销价值提升模式;营销