世联苏州天地源橄榄精湾策略执行报告.ppt

天 地 源 ■ 橄 榄 湾策略执行报告;合作历程回顾;2006年2月 ?再度奔赴苏州，进行营销市调； ?项目组在苏州向天地源上海公司进行《营销战略》的提报； ?世联与阿特金斯共同就规划方案向总部提报；;提报结构;市场扫描;六月，变化再次蕴酿？;六月，变化再次蕴酿？;园区主竞争市场;代表项目;我们在哪里？;我们的对手在做什么？;典型竞争楼盘;配套先行的开发策略;销售现场到位的包装;解筹现场直击;解筹现场直击;解筹顺序—普通公寓;解筹顺序—服务式公寓;解筹活动总结;典型竞争楼盘;产品特色;营销特色;户外争夺;户外争夺;现场展示;优惠重重;事件频频;市场进入了淡季——同质化竞争愈演愈烈…——价格趋同且上升平缓…——重重叠叠的户外阵地…——优惠举措层出不穷…——国六条影响逐渐显现…——中小户型正受市场追捧…;市场动态;本体分析;橄榄湾的本体优势;寻找“与众不同”的橄榄湾——产品核心优势界定;核心优势解构—;核心优势解构—高度 ;核心优势解构— 纯 度 ;核心优势解构—无限度 ;无限度;高度;市场动态;形象解读;市场各项目形象的迷失？;而我们， 用什么形象来赢得市场？;橄榄精神的由来;橄榄精神是什么？;橄榄精神就是我们的客群属性;橄榄精神;市场动态;营销法则; 现代建筑的问题已不再是纯体积的视觉表演，而是创造出人们能在其中生活的空间，要强调已不是壳而是内容。 离开了人的活动、人的故事和精神，公共场所空间便失去了意义。 ——呼唤人性场所 俞孔坚 ; □ 定位阶段：市场客户细分;小小家;都会100 ;丽阳天下名苑 ;丽阳天下名苑 ;;;; 认筹与选房 ——成熟组织流程，创造营销价值; 认筹与选房 ——成熟组织流程，危机处理经验; 网络营销 —— 特定客户 传播惊人; 网络营销 —— 特定客户 传播惊人;精准的形象定位完备的策略组合完善的操作流程是操盘成功的不二法则;市场动态;营销全攻略;营销策略总控图;营销策略线索图;序（蓄）盘;大事件之寻找“橄榄核”;大事件之 “菁橄榄俱乐部”成立仪式;开盘;大事件之“橄榄湾”产品推介会;大事件之 “天地缘”菁英联谊会;中盘一;大事件之“橄榄湾”认苗活动;大事件之同演橄榄湾生活;中盘二;大事件之“菁橄榄”公益日;大事件之体育公园体验日;收官;大事件之“菁橄榄”嘉年华会;大事件之橄榄菁英入住仪式;延续……;天地源核心价值观;品牌与项目并行——品牌贯彻项目始终;让我们在橄榄精神的名义下追求更好！永不停步！;销售执行攻略;销售目标理解;销售节奏原则;全盘销售节奏;全盘销售节奏;全盘销售节奏;全盘销售节奏;全盘销售节奏;全盘销售节奏;全盘销售节奏汇总;执行进度要求;执行进度要求;序盘——主题;售楼中心;序盘——分展点;序盘——户外位置;序盘——户外;序盘——媒体推广;序盘（8-10月）——物料准备;序盘（8-10月）——物料准备;序盘大事件之寻找“橄榄核”;目的：社团成立，精神纲领建立，储客;;开盘——主题;开盘——售楼现场包装之导视系统;开盘——售楼现场包装之广场;开盘——媒体推广;开盘（11-2月）——物料;开盘（11-2月）——物料;开盘大事件之产品推介会;开盘大事件之天地缘菁英联谊会;;中盘一——主题;1;中盘一——样板房;中盘一（3-6月）——商业街;中盘一——媒体;中盘一（3-6月）——物料;中盘???大事件之天地源认苗活动;目的：样板房展示、生活情景演绎，推动销售;;中盘二——主题;中盘二（7-11月）——景观样板;体育公园须在2007年7月1日前完工;中盘二——媒体;中盘二（7-11月）——物料;中盘二大事件之“菁橄榄”公益日;目的：体育公园展示，湾岸景观展示，促进销售;;收官（12-2月）——主题;除了健身、休闲等常规功能外，可以规划一个别具特色的菁英会所！;收官——媒体;收官（12-2月）——物料;收官大事件之“菁橄榄”嘉年华会;收官大事件之“橄榄菁英”入住仪式;推广方式小结;阶段性推广费用估算;分类推广费用估算;重要度