中原_广东惠州绿苑痪庭项目定位报告及推售思路.ppt

【整体趋势】2007年-2009年源城区整体成交均呈跌后上升的趋势，2009年成交套数达到6760套，成交面积为87万平方米，二手房市场也较为活跃，2009年达到成交2037套，成交面积28.05平方米。 十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。 看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。中央政府已摸清了房价反弹的连锁反应，即刚性需求刺激成交量回升，成交量回升推动价格上涨。如果此次楼市回暖的主要驱动力量是刚需的话，就一定要把刚需的气焰也打压下去。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。 近期开盘的楼盘会面临按揭首付提高后的购房意愿减退状况，一些资金不足的人会退订或退房。由于8月份以来市场出现的交易量回升状况主要是刚性需求支撑，而三成首付正好击中了这一点，预期近期的交易量会明显下降，而价格的下降还有待观察。开发商短期应以相对稳定的价格来应对。 楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。 咦？主人不在家… … 【E2样板间】现代时尚，适合年轻夫妇，注重生活品质，喜欢寻找生活的另一面，情调是不可或缺的装饰元素。 形象包装 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 品质感强的样板间 充满细节的生活场景营造 给客户极强的代入感 内展示：样板间展示 销售中心、底商广场 看楼通道 小区园林 看楼过程中不断加深品质感的印象 外展示：看楼动线包装 从认识上东到认同上东 【整体展示】 形象包装 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Step6：营销推售思路 项目定位研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【营销策略】线上独特的形象区隔，线下建立品质生活展示，同时结合小步快跑的推售策略，分批推售，快速消化货量，控制市场主动权，价格低开高走，最后达到实现价格逐步拉升的目标。 营销策略 线下：推售 线上：形象、区位区隔 线下：形象落地 区位：东城西片——未来上东区 形象：人生峰境 不止上东 结合推售完善现场展示 小步快跑、低开高走、制造热销、整体拉升 营销策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【推售策略】依靠小步快跑策略，分批推售，快速消化货量，控制市场主动权，价格低开高走，最后达到实现价格逐步拉升的目标 节奏控制策略 项目推售价格 项目推售节奏 项目推售货量 多次推盘，适当销控 每次推出两栋一百多套单位，灵活销控 低开高走，单价逐渐拉升 小步快跑 制造热销 提升单价 营销策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【推售背景——政策背景】9月30日房地产调控政策属于上次新政的加强版，表明政府调控房地产市场的坚定态度。 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税； 对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女） 政策要点 中原观点 本次新政背景：7-9月，国内各大城市房地产市场回暖迹象明显，8月CPI数据达到年内新高3.5%。