通惠家园营销策划方案.ppt

提交文件目录 一、通惠家园C区商业 二、通惠家园C区住宅定位价格论证 通惠家园C区商业 2005-7 纲 要 一、区域商业市场分析 二、本项目产品分析 三、本案市场定位方向 四、目标客群分析 通惠家园所在区域商业市场分析框架 区域商业市场分析 调研区域界定 区域消费特征 区域商业市场概况 区域商业市场重点项目介绍 区域商业市场总结 调研区域界定 区域消费特征 区域消费人群层次: 早期区域住宅客户多为回迁户,消费力低,随着区域中高档次楼盘的推出,区域住宅客户层次提高,消费力增强,尤其是该区域今明两年高档大盘业主的入住，区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群，属于社会中坚力量，区域消费力强 区域消费人口: 区域内聚集着20多个楼盘项目，总建筑面积超过450万平方米，常住人口超过30万人 区域消费人群年龄：区域内年轻、个性、时尚、乐于接受消费新观念的中上收入人士、年轻白领、现代家庭和商务人士增多，年龄集中在20-45岁之间 区域商业市场项目概况 区域商业市场重点项目介绍 区域商业市场重点项目介绍 区域商业市场总结 　 纲 要 一、通惠家园C区域商业市场分析 二、本项目产品分析 三、本案市场定位方向 四、目标客群分析 本项目产品分析框架 二、本项目产品分析 本案商业物业所在区位总平面图 对外交通条件 周边商业配套 产品分析－项目概况 二、本项目产品分析 项目平面图 二、本项目产品分析 项目园林建议 项目园林建议 二、本项目产品分析 二、本项目产品分析 项目难点分析 三、本案市场定位方向 定位原则 确定项目定位 定位原则—思考因素 根据项目实际状况确定策划方向 定位为复合服务型社区商业中心 通过便捷的交通优势，满足社区人群多元化物质、精神消费需求 以特色商业服务为龙头，形成规模化优势组合业态，区别与周边优势竞争业态，形成集中化市场定位 三、本案市场定位方向 定位原则 确定项目定位 本项目的市场定位 纲 要 一、望京区域商业市场分析 二、本项目产品分析 三、本案市场定位方向 四、目标客群分析 目标客群分析框架 四、目标客群分析 终端消费客群 四、目标客群分析 商业经营客群—部分经营商户类别 1、超市经营商户：如华润 2、健身及娱乐经营商户：引进大型知名健身俱乐部较难；社区物业公司自我经营的可能性较大。经营品种如健身、桌球、壁球、棋牌等。 3、酒吧、茶馆经营商户 4、冷饮店：如水果捞、DQ冰淇凌、孚尚果露店 四、目标客群分析 商铺的投资客户 本案商铺的投资客户分析 通 惠 家 园 C 区 价 格 论 证 2005-7 本案住宅价格预期－市场比较法 定价的基本原则：结合市场需求，评定定价影响因素之权重，综合分析评定本案综合素质如下图 本案住宅价格预期－定价可比楼盘选定 定价的可比楼盘选定，参见区域市场分析部分，在周边区域楼盘中选定以下项目作为定价比较楼盘 本案住宅价格预期 修正后各相关楼盘价格 PI’＝（QX/QI）×PI PI为折算毛坯均价 各相关楼盘权重取值为WI PX=∑PI’×WI=5473.75元/平方米 本案住宅价格预期 通过市场比较可知，在产品设定的前提下，通过对当前市场的评估，确定本案的价格在如下价格点上下浮动：5480元/平方米 本案可通过价值提升策略、差异性的营销手段、整体营销节奏的控制、整合营销的应用来全面提升本案的市场价格。通常情况下，通过上述手段的应用，可将现有定价提升5％，即达到本案均价5754 /平方米。因此，本案C组团预期可达到市场均价为5754元/平方米。 本案商住公寓价格预期－市场比较法 定价的基本原则：结合市场需求，评定定价影响因素之权重，综合分析评定本案综合素质如下图 本案商住公寓价格预期－定价可比楼盘选定 定价的可比楼盘选定，参见前面的区域市场分析部分，在周边区域楼盘中选定以下项目作为定价比较楼盘 本案商住公寓价格预期 修正后各相关楼盘价格 PI’＝（QX/QI）×PI PI为折算毛坯均价 各相关楼盘权重取值为WI PX=∑PI’×WI=6461.27元/平方米 本案商住公寓价格预期 通过市场比较可知，在产品设定的前提下，通过对当前市场的评估，确定本案的价格在如下价格点上下浮动：6480元/平方米 本案可通过价值提升策略、差异性的营销手段、整体营销节奏的控制、整合营销的应用来全面提升本案的市场价格。通常情况下，通过上述手段的应用，可将现有定价提升5％，即达到本案均价6800元/平方米。因此，本案C组团预期可达到市场均价为6800元/平方米。 Thanks! 社区商业的市场定位，主要满足社区生活及商务需求！ 银行 邮局