太仓市水岸馨都营销精策划报告.ppt

水岸馨都营销策划报告;※市场部分目录※;;沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇 沙溪镇以化纤纺织服装业为主导，同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势;沿江高速公（A11）;区位;※市场部分目录※; 沙 南 路;本项目区域分析 项目位于沙溪镇东北方向，处于沿江高速入口；从城镇发展方向来看，项目所在区域非城镇主要发展方向;;户型面积;※市场部分目录※;沙溪镇镇域规模较小，房产项目相对集中。代表性的项目有香槟年华、盛洋城市花园、金榜世家、书香名邸、中鑫花园。;案名;案名;;项目客群分析;案名;项目客群分析;案名;项目客群分析;各项目以本地客户为主，临近乡镇、太仓市区和上海客户为辅； 本地客户以改善居住环境、婚房、子女入学购房为主，上海客户以投资为主。;;※市场部分目录※;市场占位分析;;;???价依据： 按照房地产市场发展的规律，正常的项目价格定位原理一般有：1）市场比较法； 2）成本导向法；3）消费群体计算法等。在这里，我们主要出于对市场的考虑，从目前市场的发展现状和趋势来初步定位本项目前期产品的价格。故采用市场比较法为本案定价。 市场比较法定价 说明：此方法主要根据项目的主要竞争个案的地段、配套、景观、产品附加值等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 定价的基本原则 结合市场需求，评定本项目的产品价格要素如下：;权重/对比个案;户型完善建议要点： 交通动线合理性 （卧室、卫生间、餐厅） 功能空间的完善（玄关、主卧+主卫+衣帽间） 室内风水问题 （入户门与分户门/卫生间门位置） 采光、通风 （餐厅、次卧） 增加附加值：空中合院空间的实用性、花坛、可拆除飘窗/落地窗、阳台/露台;2;2;1;户型D建筑面积：134.89平米 3+1房2厅1卫;2;3; 营销企划篇;思考——;;简单逻辑引出的五大问题—— 渠道、诉求、体验、等待、购买; 营销企划篇;破题：问题一;目标客群解码——;目标客群解码——;事业的压力——处于事业发展阶段，有了一定的资金积累，希望得到社会的回报和关爱，希望得到与其社会贡献相匹配的认同和社会地位。 家庭的责任——关心自身的稳定发展，家庭是其生活的重心，尤其是孩子的教育和家人的健康。 自我的认同——社会财富的主要创造者，追求生活的品质，在同类群体中有一定的优越感。;推广渠道——;破题——问题二;资源整合——;纯多层洋房，电梯入户， 舒适的同时更加便捷。;核心提炼;如何建立每位来访客户对于本案的美好的印象？ 答：硬件方面，我们以产品品质及细节取胜，通过样板区、样板房、售楼处布置来达成。软件方面，将通过客户现场体验及销售人员的完美服务达成。;;印象构成——之一;对销售人员的印象;对项目产品的印象;;对销售物料的印象;体验营销——看房之五感完全体验，留给客户完美的印象;也许不一定全部是A+， 但，如果把所有科目做到A， 那也能上清华北大！也能成为一流， 甚至，最强者！;如何消除客户心中的疑虑，等待项目开盘，并最终使其购买本项目？ 答：疑虑消除——提前思考，有效预防；及时发现，立刻引导； 客户维系——积极跟踪、定时维系，利益驱动。 销售促进——策略促进，限时促销。;疑虑消除——;SP活动建议——活动1;主题： 全民抽奖活动（11.8月） 形式：准备一辆新POLO一等奖，二三等奖分别为不同金额的加油卡（仅限本镇加油站使用），针对人群为所有本镇有车一族，短时间内形成话题热议，达到全民参与，全民皆知的境界。;主题：“样板区璀璨开启”（11.10月） 内容：以酒会的形式，邀请客户、媒体及一同参与，全方位展示优越生活的场景，以实景打动消费者，为预约及开盘助力。;主题：“水岸馨都业主嘉年华”。（12.3月） 形式：邀请已购业主携带朋友或家属一同前来参加，业主介绍新客户 户有礼（购房优惠券、 超市购物卡）,并可参加抽奖活动。;破题——问题五;客户维系——;战略战术已然有了答案，接下来我们要做的是， 推案策略的拟定以及时间节点的精准把控！; 营销企划篇;入市时机;产品结构;预售制度;;第一批申领预售（楼栋明细）;预售证申领——第二批申领;政策规避;政策规避;政策规避;推案原则;预售政策：响应预售制度，每批次不低于3万方。 产品组合：满足需求广度，达成客源利用最大化。 推售节奏：维持市场热度，有的放矢，始终热销。 销售周期