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2010/04/05 房地产样本企业研究 宝龙：三四线综合体开发的经验借鉴 摘要 2009年香港上市后，早前并不知名的宝龙集团成为房地 Tel: (+86-10) 产行业关注的对象。作为国内为数不多以商业地产为核 Email: info@ 心主业的公司，宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开 建、项目储备规模，令房地产业界关注。 目前行业内越来越多企业借鉴万达集团和宝龙集团的模 式，但在商业后期经营上遇到的问题，同样值得重视。 截至2009年，上市公司共实现合同销售额约为29亿元人 民币，合同销售面积约39.5万平方米，分别较上年同期增 长56%和21% 。 截至2006 年、2007 年及2008 年12 月31 日止年度以及 截至2009 年6 月30 日止六个月，宝龙集团的收入主要 来自已开发物业的销售，分别占收入约99.1%、95.8%、 95.5%及97.0%。 宝龙城市广场原则上50%-70%商业自持经营。步行街、 商铺、非核心商业散售部分在30%-50%左右。根据项目 现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。 宝龙集团IPO所得款项净额的大部分用于土地用途：约 76%用于支付收购新的土地储备以供开发，并清偿最近收 购的新项目尚未支付的土地出让金：分别分配资金用于 清偿新乡项目、烟台项目、宿迁项目、李沧项目及盐城 项目尚未支付的土地出让金，剩余资金继续用于在湖北 省、山东省、湖南省及江苏省收购合适的土地储备。 低地价是核心因素，关系项目后续操作商业模式以及资 金投入和利润。宝龙集团所获得的土地几乎均为超低价。 根据我们考察的情况，青岛宝龙城市广场的后期商业经 营需要较大提升。 敬请阅读末页的免责条款 房地产样本企业研究 目 录 一、宝龙集团特点总结4 （一）宝龙集团当前发展状况4 （二）宝龙集团发展历程5 （三）宝龙集团SWOT 分析 6 二、商业模式和盈利模式7 （一）宝龙商业模式7 （二）宝龙盈利模式8 三、产品定位与商业资源11 （一）产品定位基本情况11 （二）自持/销售比例、租售组合模式 12 （三）主要客户、业态组合13 （四）项目孵化操作特点、经营周期13 四、商业地产的资本支撑14 （一）经营情况14 （二）资金渠道构成16 五、土地获取与开发16 （一）区域发展策略16 （二）低地价模式17 六、典型项目考察与分析18 2 房地产样本企业研究 图表目录 图表 1：宝龙集团发展区域分布图4 图表 2：宝龙集团发展历程图5 图表 3：宝龙集团产业结构图8 图表 4：宝龙城市广场项目盈利模式9 图表 5：蚌埠“宝龙城市广场”项目现金流平衡图10 图表 6：“宝龙城市广场”招商规划时间表13 图表 7：宝龙集团近年收入来源构成（单位：亿元）15 图表 8：宝龙集团近年出售物业与租金收入情况（单位：亿元）