常州绿地白金汉宫营精销诊断报告.pptVIP

绿地·白金汉宫营销诊断报告;I.市场篇;;月份;项目“症状把脉”——推广问题;项目“症状把脉”——竞争问题;项目自身产品分析;水系景观、品质建筑立面、三重门禁系统等高端配置。;端头户型建筑面积：168㎡ 中间户型建筑面积：137㎡;从目前在售产品层面上看 项目属于高品质、生态宜居社区，市场上接受度良好 项目自身产品上不存在较大问题;目前政策下的常州市场状况;常州近半年商品住宅成交走势;面积段;星河国际“大张旗鼓”，造成消费者关注转移;所以项目目前遇到的销售问题是政策市场下的正常表现 而项目二批房源相比一批房源，大户型产品明显增加 以及消费者关注度转移，也是后期去化不理想的主要原因之一 而目前市场环境来看，下半年大户型产品面临压力会更大;板块区域属性对项目的影响;武宜路;;武宜路板块房产特征;武宜路板块房产定位;板块定位失败案例;一个起点较高的新兴板块，有政府和品牌开发商支撑 未来形成高端住宅居住区毋庸置疑 但对于顶级的高端产品——豪宅，区域并不匹配;现有竞争格局下项目面临的问题;;月份;88平米两房;;月份;160平米三房;;主要竞争项目——创业紫金城;175平米三房;;主要竞争项目——星河国际;88平米2房（去化较好）;138平米3+1房(去化相对较差）;;星河国际主要消费者以湖塘周边自主改善人群为主。 170平米的大户型为武进私营业主等高端客户群体。 88平米的多是刚需，约有4成投资人群。;未来竞争项目——常发、绿城;竞争汇总——品牌竞争;竞争汇总——产品竞争;竞争汇总——营销竞争;竞争总结：;诊断结论：;;以性价比为核心优势，打造城南第一宜居社区;I.品牌细分 以楼王为主形象，细分精装公寓市场，塑造个性标签 II.营销加分 借实景公开时机，加强现场体验和营销服务水准;（1）国际建配品质的精装大宅 国际建配品牌的品质保证，更突显项目的性价比优势。 （2）一线河景/大通河 相对于其他竞争对手目前所推的房源。白金汉宫接下来要推出的1号、3号楼景观王座，正南向直面水景，尽享无视野遮挡的一线景观。 （3）宽景平层/大开间尺度，客厅及卧室全朝南 相对于紫禁城的一味追求奢侈户型的路线，白金汉宫的140-180m2大户型更符合舒适人居标准，兼具尺度感、功能性，达到了舒适性与实用性的完美统一。 （4）私属物管/兼具私密性与人性化 三进式门禁体系。安全层层把关。 一对一大楼管家，为每一位业主建立家庭档案，可提供温馨的幼儿接送（上学下课），老人应急互助，24小时随叫服务。全面打造人性关怀的居住社区氛围。（需开发商配合同意）;项目定位修正——;I.品牌细分;I.品牌细分;II.营销加分;II.营销加分;武宜路标志建筑/艺术楼体包装;项目精神符号/广场雕塑;梦回欧式廊柱/看房通道;艺术人文园林/滨河景观段;身临其境的异域风情/邮箱;有生命力的社区/雕塑小品;II.营销加分;II.营销加分;II.营销加分;II.营销加分;II.营销加分;活动目的：通过系列活动制造楼盘热点，带动现场人气。形成圈层效应。 活动时间：6月1月-7月1月 活动地点：中心售楼处 针对客群：蓄水客户/高端客户人群/周边项目竞争者 ;午后阳光 系列主题活动之欧式下午茶 ;活动时间：10月1日 活动地点：中心售楼处/武宜路 活动内容： --外场（武宜路）花车巡游，方阵表演，突显狂欢节的欢乐气氛 --内场（售楼处，实景样板区域）节日包装、欧洲美食节、热力歌舞表演。 ;;新城、常发、星河、绿城品牌???集，各品牌核心优势明显，本案在区域内面临较大的品牌竞争压力;1;大面积户型;2;2;2;2;2;3;3;3;推案——倒推前期大户型先行入市，后期小户型集中去化 ;推案——先停后卖先小后大，控制节奏 ;3;推案——小结 ;6500+2000=8500元/平方米 这个价格，在常州，在湖塘，无疑是极具冲击力的价格 ;推案——价格思考 ;降价，更显得我们内心的怯; 因此，我司建议，根据活动营销的需要，适当涨价300—500元/平方米。 后续根据市场反应，继续保持性价比优势，在价格上不建议做大的调整，以保持项目的竞争力。;狭路相逢 勇者胜，更是智者胜;执行力1—知己知彼，百战不殆 ;执行力1—知己知彼，百战不殆 ;执行力2—令行禁止，进退有度;5;执行力3—上下同欲者胜;执行力3—上下同欲者胜;执行力4—团队打造目标;THE END THANK YOU