怀来百和广场项目策精划.pptVIP

怀来百和广场项目策划;理解城市;第一部分 理解城市;一、怀来县况;人口构成 怀来县是张家口第三人口大县，全县辖9镇、8乡（1个回族乡）， 279个行政村，总人口33.18万人，其中农业人口27万，汉族占全 县人口的98%，另有回、满、蒙、壮、朝鲜、阿美等少数民族。 由于历史条件、自然条件、经济条件等原因，怀来人口地理分布 不均衡，中间河川平原人口稠密，而南北两山人口较少。各乡镇 中沙城镇人口最多（10万人）。 经济指标 2004年怀来县人均GDP为8885元，与全国10504元的人均GDP相比， 相差1619元，与河北省13017元的人均GDP相比，相差了4132元。 ;文化旅游 葡萄种植已经有1000多年历史，目前种植面积达11万亩，已吸引国 内外客商建成葡萄酒生产企业14家，对地方财政的贡献率达到60% 以上，采摘节暨葡萄酒节，成为全县人民文化生活的重要内容。 鸡鸣驿、存瑞纪念馆、古崖居等一批历史、自然文化遗产随着旅游 开发，越来越显示出怀来的人文底蕴。 1992年修建官厅湖滨浴场、月亮岛，迄今已开发旅游景点2l处，形 成以官厅湖为轴心，面向北京市场，融休闲、度假、观光、疗养、 探险于一体的旅游格局，成为京 西旅游的新热点。 ; 二、沙城镇况 位置交通 怀来县县城 沙城镇，地处北京西北部，东距北京市131公里，西 到张家口市75公里。作为张家口市东临京津的窗口，是首都西出 晋蒙的第一站。境内有京张高速、110国道、沙赤、沙石五条省、 国道干线，京包、丰沙、大秦、沙蔚四条铁路干线。 行政区划 沙城镇为怀来县委、县政府所在地，是全县政治、经济、文化和 对外交流中心。全镇总面积59.02平方公里，域区面积12平方公 里，辖23个行政村，17个街道居委。　　;人口结构 现有常住人口10万人，暂住人口3万人。人员流动性强，客流量较 大。火车站年客流量110万人次，高峰日上下车客流量达1万人。 经济指标 全镇每年完成国民生产总值占全县的53.4%。全镇工商企业2339家, 从业人员1.2万人。在产业结构上形成了以长城葡萄酒有限公司为 龙头,夹河、马丁、万帝、容辰等一批葡萄酒企业，及天力、开 源、国强等8个太阳能企业集聚周围的两大产业。;旅游资源 地处京西旅游带的黄金位上,沿北京市旅游景点八达岭、龙庆峡、 康西草原，往西十几公里即到县境内的官厅湖旅游区。 从沙城西去有平津战役新保安战场、元代大型驿站鸡鸣驿、涿鹿 县的黄帝城,至避暑消夏胜地张家口外坝上草原旅游区,崇礼县的 天然森林滑雪场等。 环湖旅游区主要景点有古上谷郡遗址,卧牛山旅游区、北方第一 漂——永定河峡谷漂流、小南辛堡影视滑沙游览区,官厅浴场、中 原度假村、华夏温泉山庄,万亩葡萄观光基地,华北电力温泉疗养 院,明朝“土木之变”遗址等。此外,地热水面积30平方公里,水温 高达88摄氏度,达到国家规定的五级高温水标准。;第二部分 解读市场;一、怀来房地产市场发展 怀来县房地产市场自九十年代以来发展迅速。 1993年，怀来县房屋开发公司首次对石桥旧城区进行改造，建成商 品住宅楼和石桥商贸中心。 1998年，启动建设沙城富达园住宅小区工程，建设5层楼房37栋， 占地230亩，总投资1.9亿元，入住1910户。 2002年，启动了富达园住宅小区二期和嘉馨园住宅小区工程。富达 园二期工程建楼26栋，嘉馨园小区建楼71栋。 2002年燕都房地产开发公司先后成功开发了燕都商厦、燕都广场两 处商业楼，随后又投资建成百纳商城等商业店铺。 浙江华佳热电房屋开发公司投资建设了集商业、住宅、市场为一体 的综合性小区工程——华佳广场。 2003年，大华地产开发公司投资兴建大华城。 2004年，怀来国润城镇建设发展有限公司计划总投资1亿元，建设 北美枫情别墅园。 2005年，龙泽花园，新东方家园……;二、市场特征分析 1、总体市场处于良性发展阶段 2、需求拉动型市场 3、进入品质竞争阶段 4、市场运作逐步趋向规范 5、推广方式单一，主要依赖户外广告 6、新入市项目多采取主题化开发思路 7、顺应政府规划，房地产集中向东、向北发展;三、典型个案; ; ;四、结论 1、目前市场上在售的以4-6层板楼为主，只有一个别墅项目。 2、90-140平米的2室及3室市场需求量大，去化较快。 3、大部分底层建设车库，车库配比通常为5：1。 4、市场潜在供应量大，新东方、北美枫情、龙泽花园在户型、总价等方面将一定程度上对本案构成竞争。尤其是商业部分，周边市场供应量大，竞争激烈。 5、当前的市场，对本案而言，机遇与风险并存。如何深入挖掘产品卖点，将本案差异化出新，提升市场竞争力，在区域里做到鹤立鸡群…系列规范而实效的推广成为需要重点思考的问题。;第三部分 项目描述;一、位置 位于怀