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竞品市场库存情况分析: 别墅项目 橘郡 格兰小镇(别墅) 龙湾别墅 海尔·云海湾 郡原美村 面积（㎡） 368 220-600 350 260-550 180-260 整体推出 套数(套) 295 136 220 196 140 剩余存量 （万方） 2.9 0.35 0.49 4.1(一期) 2.13（二期） 剩余产品 150-220平米叠拼别墅 仅剩余少量400-600平米独栋及双拼 三期200-260平米联排约20套 主推340-530平米联排双拼 后期库存较大，多为180-260平米联排 上半年成交 情况（万方） 0.67 0.15 0.53 0 0.75 区域内后期别墅供应呈现萎缩趋势，多数项目均为尾盘去化，为本项目入市提供了较好的市场环境。 云海湾后期供应量巨大，但产品面积区间属中大户型，与本项目不形成直接竞争。 郡原美村后期供应较大，且面积区间及总价均与本项目相近，且单价仅为1.1万每平，存在较大的竞争可能。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞品市场总结：别墅市场价格实现度低，且成交情况不理想。 市场借鉴： 1.龙湾国际社区、格兰小镇现阶段别墅处于销售尾声阶段，采取的是低价销售策略。 2.海尔云海湾处在蓄客阶段，但联排价格较高，达到1.3万元/平米，销售惨淡。 3.整体上现阶段别墅市场销售情况不理想，价格实现度较低。 月份 1-7月 项目 龙湾国际社区 郡原美村 橘郡 格兰小镇 成交总套数 25 36 21 4 成交总面积 0.53万平 0.75万平 0.67万平 0.15万方 套均面积 220平米 220平米 330平米 350平米 成交总金额 0.61亿 0.8亿 0.96亿 0.165亿 成交均价 1.1万 1.1万 1.5万 联排1.1万，独栋1.5万 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 通过市场静态比较，得出均价为12000元/㎡ 比较核定法 区位 交通 小区环境 户型产品 周边环境 商务配套 规划规模 昭示性 外部景观 发展商品牌 总分 权重金额 市场定价单价 项目 均价 比重 10 10 10 15 5 10 10 5 20 5 100 　 本案 PX —— 8 8 9 14 4 7 8 5 17 5 85 　 龙湾国际社区 11000 0.35 8 8 9 12 4 8 9 4 17 4 83 3943 12021 郡原美村 12000 0.3 7 7 9 13 5 8 9 4 17 5 84 3643 海尔云海湾 13000 0.2 9 9 8 12 4 9 9 5 17 4 86 2570 格兰小镇 12000 0.15 8 8 8 12 4 8 9 4 17 4 82 1866 市场均价得出: Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二步：客户心理价位推导 根据本项目目前所蓄客户进行意向调研及价格摸底，确定客户心理接受价位，并将核心均价进行调整。 市中心、天心区 公务员、企业及私企老板 客户分析：项目目前客户主要为市区客户，主要职业为公务员及企业老板。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 意向客户分析: 意向客户中二次置业比重达到5成三次置业，4成的客户购买主要是自住。 多数客户为改善型客户，以自住为主！ 二次置业 自住为主 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 意向客户分析: 客户主要关注点 客户主要接受价位 客户主要关注点是价格、区位及户型，主要接受价位为1-1.2万元！ 本项目目前意向客户多为改善性客户，对价格的敏感度较高，接受价位的平均水平为11000元！ 价格及产品 一万一左