恒辉洛阳天明城市综精合体租售方案.ppt

;目 录;第一部分：市场分析;;;城市发展;本项目位于新区起步区行政副中心，紧靠CBD和科教园区 是未来洛阳市政治中心、经济中心、文化中心; 一体化产业布局为新区经济发展提供持续动力;商住办公;CBD与行政副中心双核辐射;建筑高度：商务楼限高100米 商业辅楼限高24米，控制在3-5层 高绿化率 整体地上建筑面积控制住89.9万平米以内 整个项目的四角点楼体建筑面积5万平米 建筑密度：≤40% 容 积 率：≤3.68（地块规划指标） 绿 地 率：≥40%;传统办公楼—商住楼—纯商务写字楼;洛阳写字楼成功案例——世贸中心;B座;世贸中心的成功源于两点： 一是完善的商务配套（酒店+市政服务+银行+大型商场） 二是提高了写字楼档次，关注商务休闲配套;特征一：处于起步阶段，整体档次不高，配套设施亟需完善;纯写字楼供不应求，呈集中投放趋势;写字楼发展区域南移; 近年来，洛阳市写字楼市场逐步从商住办公楼走向纯商务办公楼，品质明显提高，内部配置、空间环境、智能服务、荷载能力已基本达到现代办公需求。 洛阳写字楼的规划建设渐显与大型商场、酒店相结合的形态，逐步形成了写字楼与外部商业构成商务综合体。;对本项目定位的启示;不同档次的写字楼客群行业来源;洛阳市写字楼市场 主要客户——(中小型企业)商业服务/科技服务/实业总部 重要客户——银行/证券/教育培训机构/房地产开发企业;本项目主要客户群分析;;姜总关于本项目开发的战略意义指导（一）;做好洛阳项目意义重大 天明要成为洛阳房地产行业老大，城市综合体是天明发展战略所决定的;本项目开发需平衡速度、利润、品牌与品质四者之间关系。;综合考虑： 建议项目前期以追求速度、品牌、品质为主要目标，既要满足政府要求，树立天明在洛阳市场的品牌形象，又要加快项目资金回笼。 项目后期以追求利润和速度为主要目标;本项目开发目标;;;形象定位;项目定位中高档;;1#;1#;第二部分：产品梳理;项目总平图;项目鸟瞰图;项目鸟瞰图;建筑风格;双表层设计;恢弘、大气的对称式规划 简约、现代的建筑风格 建筑与物业定位有机结合 ;物业形态;楼号　;　;整个项目形成以写字楼为核心多业态复合增值的价值体系;1#;±0.00;1#楼标准层平面图参考（单层面积1900㎡）;1#楼标准层平面图参考（11-20层）;顶层带露台、可做空中庭院、生态办公、提高品质、丰富楼顶立面效果;2.拔高整个项目档次，奠定整个项目高端品质。;;2#;2#;2#楼标准层平面图参考（单层面积2000㎡）;1.为行政副中心未入驻政府机构量身打造。 2.满足政府要求，树立责任天明形象。 3.作为一期开发，与1#楼形成差异化。 4.完善项目功能，树立高端品质形象。 5.行政可定制，吸引相关行政单位集聚。;;5#;1—4层：商业 单层面积2600㎡，共10400㎡ 5—24层：商务办公 单层面积2000㎡，共40000㎡;5#楼标准层平面图参考（单层面积2000㎡）;1.依托行政副中心行政资源，完善项目商务配套。 2.吸引金融机构集聚，优化商务环境。 3.业态与1#/2#楼形成差异化，叠加增值。 4.满足政府要求，树立责任天明形象。 5.作为一期开发，以现金流为第一要义。;;　;1—4层：商业 单层面积2600㎡，共10400㎡ 5—24层：商务办公 单层面积2000㎡，共40000㎡;6#楼标准层平面图参考（单层面积2000㎡）;1.现金流产品，快速回笼资金，获取最大利润。 2.业态与1#/2#/5#楼形成差异化，叠加增值。 3.拓展整个项目目标客户群，提高项目综合竞争力。;;　;1—4层：商业 单层面积2600㎡，共10400㎡ 5—25层：商务办公 单层面积2000㎡，共42000㎡;9#楼标准层平面图参考;1.酒店与写字楼、金融总部形成业态互补。 2.完善项目商务配套，满足商务需求。 3.吸引人气，提升项目整体价值。 4.距高铁较近，未来客流量较大。;;6#;提供酒店式管理服务，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有居住、投资、办公三种功效。;10#楼标准层平面图参考;1.现金流产品，快速回笼资金，获取最大利润。 2.与一期产品形成差异化，多业态互补。 3.吸引人气，提升项目整体价值。 4.距高铁较近，未来客流量较大。;;第三部分：节点划分及租售段期;;阶段整体示意图;主要是租售工作的前期准备、具体工作 1、完善租售组织机构和招商工作体系，招聘并确定各部门负责人和招商人员，对招商人员进行业务培训，使招商人员全面了解洛阳天明城中高端商业体验中心的管理模式、管理体系、管理体制、经营思路、经营观念、经营宗旨及经营方针，熟悉招商工作的各项规定。;2、同期进一步调查：对洛阳市内商业现状、