四季花城06年营销策略(世).pptVIP

* 四季花城销售POM计划 【一】市场分析 【二】客户分析 【三】产品分析 【四】销售策略 【一】市场分析 卫星城的规划及其带来的基础设施的建设、人口产业的迁移给顺义地区房地产的发展提供了良好的契机 市场大势 别墅项目开发量远大于普通商品房。 普通商品房开发集中分布，形成两个组团； 城区项目以现房销售为主，04年在城区才出现期房销售； 顺义房地产市场现状 别墅项目 在售普通住宅 万科城市花园 已售普通住宅 机场家属区 区政府 2U香花畦预5000 仁和宏诚花园3800 竞争 项目 　 仁和裕龙三区 杨镇阳洲鑫园6栋以内2500 李遂东方太阳城公寓预5000 　馨港庄园二区 仁和金汉绿港 D类竞品 C类竞品 B类竞品 A类竞品 竞品 级别　 华英园 宏城花园 卧龙公寓 龙庭公寓 金汉绿港 裕龙花园 广厦新苑 怡馨家园 兴顺宝典 半径2公里 项目主要竞争区域及项目 占地35万平米 ?建面63万平米 项目规模： 一期约938户 总 套 数： 小区集中采暖（地下温泉） 采 暖： 无 热 水： 1：0.5 车 位： 绿化率30％? 容积率1.89 绿化/容积率： 1.8元/月/平米?? 物 业 费： 北京金汉房地产开发有限公司? 开 发 商： 07年3月 入住时间： ?05年9月27日 开盘时间： 高层板楼 ? 建筑类型： 顺义区 府前东街东兴路 项目位置： 4400元/平方米 （目前） 均 价： 普通住宅 类 型： 主要竞争项目——金汉绿港 　 8.2% 46.9% 31.3% 6.8% 6.8% 配比比率 106638 11550 56600 29400 5248 3840 户型总面积 939 77 440 294 64 64 套数 　 150 125-136 100 82 60 单套面积 配比 总计 四室两厅 三室两厅 两室两厅 两室一厅 一室一厅 　 　 金汉绿港供应面积及户型 126平米三居 133平米三居 100平米两居 金汉绿港价格走势及销售走势 4300 4100 0 4000 4100 4200 4300 4400 4500 4600 4400 06年1月 06年2月 05年9月 金汉绿港项目从开盘时4100元均价涨至目前的4400元的水平 0.11% 退房率 北京金汉房地产开发有限公司 开发商 4242 成交均价(￥/m2) 住宅70年 土地用途和使用年限 41269.09 已签约面积(m2) 355 已签约套数 A01、A02、A03、A04、A05、A06、A07、A08住宅楼 批准预售部位 105755.67 准许销售面积(m2) 2005-9-9 发证日期 北京市建设委员会 发证机关 2005规（顺）建字0074号,2005规 建设工程规划许可证编号 京房售证字(2005)450号 预售许可证编号 月均销售：约71套，销售率：40% 目前只发售A区，共8栋楼 由西向东，自南向北陆续开放： 8#-7#-6#-5#-4#-3# 已全部开盘，约剩50套房源 预计3月初加推1#、2#楼，同时价格上涨200-300/平米 主力户型面积：二居100平方米，三居126-133平方米 价格走势：低开高走，涨幅速度在区域内较快 推盘预测 以宣传海报、电视台、顺义大型企业DM直投为主 现场除工地围档上有销售包装外，周边区域未见户外、道旗、交通指引等营销包装。 推广预测 后续推盘及营销策略预测 1# 2# 5# 6# 7# 3# 4# 8# 顺义地区产业基础雄厚，经济增长迅速，具备较好的房地产快速发展的良好依托； 卫星城带来的基础设施建设和人口迁移给顺义城区房地产市场带来大发展的契机； 目前的顺义地区虽然供应项目较多，但整体水平不高； 具备一定品质的竞争项目市场表现良好； 因区域市场容量较小，四季花城项目的面市将占据顺义市场中高端项目相当比例的份额； 在总价区间范围内，竞争关系在初期主要体现在产品形态和社区品质的差异上； 顺义市场小结 【二】客户分析 顺义正在经历着城市人口扩张和快速迁移的过程 但从现阶段来看，初期的客户以顺义本地的客户为主； 2005年 2008年 2010年 2015年 2020年 旧村镇改造 新国展建设 空港地区道路改造 机场东扩改造 13支建设 京承机场、李天高速路建设 本地客户 城镇化客户 本地通勤就业者 外来产业人群本地化 主城通勤人员 城区房地产发展 事件 旧村镇改造 奥运会举办 快速公交系统建设 空港东扩完成 产业园区建设 新城雏型体现 旧村镇改造 快速公交系统建设 产业园区建设 机场效应体现 临空经济出现 旧村镇改造 快速公交系统建设 轨道交通建设 产业园区完善 临空经济完善 旧村镇改造 轨道交通完成 机场吞吐量接