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【锦泰国际】项目市场研究报告 2008年6月 一.“四地”因素下的项目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商业地产之认知……………………………………………………………………………………6 三．江苏商业地产发展之轨迹…………………………………………………………………………10 （一）城市与商业地产的发展之关联…………………………………………………………………10 （二）城市变革推力之原理……………………………………………………………………………11 （三）江苏商业地产发展轨迹与启示…………………………………………………………………17 （四）江苏写字楼发展轨迹与启示……………………………………………………………………25 （五）一环及环线内同质楼盘分析……………………………………………………………………30 （六）市场高价高去化代表楼盘空间特征……………………………………………………………43 四．本项目开发体系之构建……………………………………………………………………………53 （一）SWOT平衡分析……………………………………………………………………………………53 （二）项目价值高地之审视……………………………………………………………………………56 （三）开发向度…………………………………………………………………………………………57 （四）产品定位研究……………………………………………………………………………………59 1．项目商业定位 2.高层产品定位 3.空间定位 4.价格定位 5.建设周期及节奏定位 6.物业管理定位 一． “四地”因素下的项目研判之路 地段因素，即项目所处的位置、与城市中心区之间的梳密关联度。 项目紧邻一环屯溪路，占据泰州南路板块的周谷堆商圈之中心位置，与传统四牌楼商业中心车程8分钟距离，数以万计的人流、车流途径地块。显然，地段的优势使得项目商业开发价值的潜力突显无疑。 地价因素，即购买项目土地价格，也是开发项目所必须面对的直接成本。 项目地块的总价格已经接近3000万，高成本之不可抗性，使得项目未来的物业类型不可能拘泥于低层物业，必须通过拔高楼层来平摊成本。 地形因素，即土地的形状特点、地貌特征。 从整个地块的形状上看，呈现出一种不规则的W型，也对未来物业的规划提出了难题，同时也意味着普通形体住宅不适用于本项目。 地幅因素，即土地的幅度，也就是地块的规模。 整个地块的基地可用面积为3446㎡，同时加上路网规划、消防要求、管道设计等，实际可利用的基地面积则更为局促。最大化满足用地条件、在有限的土地上创造出无限的空间感的基本要求，也将本项目推向了非普通住宅的“华山之路”。 基于对以上四个因素的理解与思考，我们需要对本项目未来开发之路向作一次推导与归纳： 地段因素→→→商业价值潜力大 地价因素→→→必须是高层物业 非普通形体的高层建筑＋商业 地形因素→→→非普通形体建筑物 （商业地产） 地幅因素→→→非普通住宅 小结： 通过在否定因素与肯定因素间的一种排除法则，得到了上述的推导思想，项目最终路向不是简单物业的叠加，而是商业地产的整体运作。结合江苏城市中现有可比鉴的高层物业，主要呈现为三大类：写字楼、住宅、小户型公寓，沿着这样的一种思路，我们开始对这个城市的高层物业进行选样研究，通过对高价高去化空间的辨析与归纳，最终得以明确本项目物业的开发导向。 从项目所处的地段及位置来看，不论是哪种类型物业，都无法割裂商业物业对本项目的引擎推动作用。换句话说，商业是本项目的发动机，若把项目比作一部待定生产的名牌车的话，商业则决定着未来这部车整体之性能，它的高速稳定运行，将决定本项目的成败。因而，本项目商业空间规划的定位，是重中之重。 二．商业地产之认知 应该说，2003年是中国房地产开发的分水岭，自2003年起，商业地产作为一种独特的投资类型正式出现在历史舞台上成为政府和发展商的焦点话题，然而国内涉足商业地产开发领域并取得骄人战绩的发展商寥寥无几。因而，当我们满怀财富热情想要开始商业地产的冒险之旅时候，需要了解一些基本问题：什么是商业地产、商业地产的内涵与外延、商业地产两个基本点又是什么等，这些都对发展商正确进行商业地产开发起着正本清源的作用。 1．什么是商业地产 我们经常提到或者媒体上看到，有关商业地产的概念所指多为“商铺”。但实际商“商铺”其实只是一个狭义的商业地产概念。从广义层面来看，通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业，比如商铺物业、产权式酒店、写字楼、服务式公寓都可以称之为商业地产。 2．商业地产的内涵 在中国，商业地产是一种新兴的复合的行业形态，其内涵是指开发