泰州莱茵东郡商业物精业市场调研及定价策略提报.pptVIP

谨 呈：泰州莱茵达置业有限公司;;回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感”的局面。2013适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀利“新国五条”，弊大于利。;;时间;时间;时间;新国五条细则;商业地产影响;泰州经济发展不断提速，城市规划不断完善，泰州房地产行业正在集中化、规范化的转型升级，积极创造良好的宏观环境。;第二部分 城市宏观环境分析;商业地产影响;1、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下，2012年起商品房建设增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产开发投资增速的下滑。 2、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型。泰州商业地产处于结构升级转型阶段，大规模集中式商业地产项目不断涌现，冲击传统零售商业模式，社区街铺存量去化速度或放缓。 3、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台，确定持续从紧的调控基调，后续政策调控空间加大，未来走势不容乐观。 4、房价保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下，消费者对房价是否下降持观望态度，开发企业面对巨大的市场存量，量价走向势必会继续进入下行阶段。;商业地产影响;商业地产影响;为加快流通产业发展，泰州商业布局、商业模式不断升级，集中化、大型化商业地产不断兴起;第三部分 泰州商业市场发展概况;商业地产影响;①;商业地产影响;商业地产影响;本案;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;本次报告虽然是剩余商业的定价提案， 但当我们回归本体时，仍然需要再一次透彻分析，不足之处很多，影响定价的因素我们必须逐一正视。;第四部分 项目商业本体分析;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;泰州商业目前正处于从商业零售开始转型的发展初期， 价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出! ;第五部分 定价策略分析;商业地产影响;定价依据分析;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;商业地产影响;中小面积单层街铺(A#)定价;商业地产影响;区域市场比较法;区域市场比较法 价格推导;租金返算法;根据租金返算公式， 可支撑售价（单价）=每平米年租金/投资回报*（1+租金增长率）3 预计价格（单价）=0.9x365/4% x 1.083=;　项目;大面积双层商铺(C#)定价;根据调研，先让我们来看下面一些数据;项目;　项目内容;凤城颐园;项目;项目;世贸河滨花园;C#商业定价时，由于区域内在售商业产品中， 综合楼等大商业项目较少、成熟度较低，且销售缓慢，不宜采用租金返算法。建议在本案街铺定价基础上，跳出区域市场的局限性，结合整个泰州市场可类比项目来推导;比较体系十大影响因素构成; 项目 内容;项目;牺牲5%的利润，得出最终定价;第六部分 销售策略分析;模式;整体销售模式下，进行大客户拓展;C#大商业 客户通路及拓展方式;带租约销售模式下，进行重塑形象定位和前期招商;重塑形象定位;前期招商参考;海陵工业园区;海陵工业园区;The end, thanks!